『筆界未定地で売却できない』を解消~土地家屋調査士が示す対処法~

土地を売却しようとしたけど、『筆界未定地となっているため、このままでは売却ができないですね』と言われてしまった。なぜ私の土地は筆界未定地になっているのだろう、なぜ売却できないのかと疑問をお持ちのことと思います。

以前に行われた地籍調査の際に、お隣さんが境界立会を拒否した場合や、行方不明だった場合に筆界が確認できず、『筆界未定地』となってしまい、その地籍調査事業では筆界を確定させることができなかった可能性があります。

筆界未定地となってしまうと、希望する値段から大幅に下がった金額で業者に買取してもらうしか方法が無くなったり、買主側に融資がつかず売却できなかったり、土地の一部を売却しようと思っても分筆できない状態となったり、相続で分割ができないなど、あらゆる計画が進まなくなってしまいます。

お隣との境界確認が出来ず筆界未定地となった際の有効な対処法筆界特定制度の活用です。筆界特定制度は平成17年の不動産登記法の改正により出来た制度ですが、法務局が境界を特定し筆界未定地の解消ができるようになります。筆界特定制度以外にも境界確定訴訟や、行方不明の場合には不在者財産管理人選任申立て、代理人選任申立てなどの対処法もあり、時間や費用がかかりますが、筆界未定地の解消ができるようになります。

本記事では、土地の筆界・筆界未定地解決の専門家である土地家屋調査士が筆界未定地について、筆界未定地となってしまった原因から解消する対処法まで、徹底解説致します。是非この記事を最後まで確認いただき、筆界未定地を解消して、売却や相続などの目的を達成しましょう。

1 筆界未定地とは


筆界未定地(ひっかいみていち)とは、過去に筆界が決められず、処理が先延ばしにされている土地のことです。

国や地方自治体が実施する「地籍調査」「登記所備付地図作成作業」などの事業で土地の筆界(境界)が確認できなかった際に、筆界未定地として処理されます。
筆界未定地になっているかどうかは法務局に備え付けられている地図(公図)を見た際に所有地の地番が+表示(プラス表示)になっていることで確認ができます。

地籍調査とは ⇒ 主に市町村が主体となって、一筆(いっぴつ、ひとふで)ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、筆界(境界)の位置と面積を測量する調査です。「地籍」とは、言い換えると「土地に関する戸籍」のことです。地籍調査は、国土調査法に基づく「国土調査」の1つとして実施されています。

登記所備付地図作成作業とは ⇒全国の法務局・地方法務局において主に都市部の人口集中地区(DID地区)の地図混乱地域(法務局にある地図・公図と現地が相違しているエリアのこと)を中心に実施されています。
登記所備付地図とは ⇒ 不動産登記法第14条第1項の規定に基づき,登記所に備え付けられる地図のことをいい,これにより,各土地の位置及び区画(筆界)を明確にすることができます。


それでは、実際の筆界未定地の例を航空写真、住宅地図、地図(公図)の順でみてみましょう。

(航空写真上の筆界未定地の範囲)

このような整然とした区画でさえも、ひとたび筆界についてトラブルがあれば筆界未定地となってしまいます。

(住宅地図上の筆界未定地の範囲)

(プラス表示で処理された地図(公図)上の筆界未定地の範囲)

筆界未定地区画内の所有者は解消に多額の費用を要することになります。

次章では、筆界未定地となってしまった土地の対処法について解説します。

2 筆界未定地の対処法

筆界未定地の対処法は、まず筆界(境界)の確定を行うことです。既に地籍調査などの事業が終了し筆界未定地として処理されているため、費用は国・地方自治体からは出ないため、民間で費用を出して境界確定測量を行う必要があります。
境界に争いがある場合などは、筆界特定手続又は境界確定訴訟を行います。これらの手続きにより筆界をはっきりさせたうえで、法務局に対し、地図訂正申出及び地積更正登記を申請します。

これから主な対処法を手順ごとに4つ解説します。

2-1  改めて境界確定測量を行う

筆界未定地の最初に行う対処法は境界確定測量を行います。

境界確定測量は筆界を明らかにする測量です。筆界が明らかになれば筆界未定地は解消できます。

筆界未定地となって数年又は数十年経過している土地かもしれません。その場合でもまずは筆界未定地となっている範囲内の全ての筆界を明らかにする境界確定測量を行います。
以前は何らかの理由で筆界について確認ができなかったのかもしれません。年月の経過や筆界問題解消への理解が進んでいる場合や、相続などが発生し、筆界の確認ができるようになっている可能性があります。
境界確定測量は土地家屋調査士へ依頼をし、まずは、セオリー通りの境界確定測量を実施していきましょう。
関係者が多い筆界未定地だと権利調整が大変な作業になり費用もかかりますが、筆界未定地内に協力者がいれば募ったりしながら作業していくことになります。

依頼先依頼内容費用の一例期間の目安
土地家屋調査士境界確定測量50万~200万程度
未定範囲などにより変動
2週間~1か月程度

*費用は実際の事例や状況に応じて変動しますので、依頼先へ直接確認しましょう。

トラブルや行方不明者がある場合は、別途筆界特定手続や境界確定訴訟を組み合わせて、筆界未定地を解消していきます。

境界確定測量についての記事はこちら
土地の価値を高めるための境界確定のすすめ

2-2 筆界特定制度

境界確定測量を行っても、筆界の確認が出来ない箇所がある場合は筆界特定制度を利用します。
筆界特定制度は筆界を明らかにする行政の手続きです。筆界が明らかになれば筆界未定地は解消できます。

お隣との筆界がトラブル等によりはっきりしない場合、境界立会を拒否されたりしている場合には筆界特定制度の利用が有効です。筆界特定制度は法務局が筆界の位置を特定してくれる制度で、お隣との同意が無くとも土地の筆界を明らかにすることができます。
不動産登記法に定められている公的な制度で、自分でも申請することはできますが、代理人に依頼する際は、筆界に関する専門家である土地家屋調査士へ依頼するのが一般的です。申請だけであれば、弁護士や司法書士に依頼することもできます。
1年以上の期間がかかることもありますので、早めに相談して手を打っていきましょう。

依頼先依頼内容費用の一例期間の目安
土地家屋調査士現況測量(基準点測量)
申請手続代理
30万~60万
印紙代などの実費
(通常数千円~数万円)
申請まで1~2か月程度
土地家屋調査士特定測量、資料提出、法務局協議80万~200万程度
調査範囲などにより変動
10か月~2年程度

*トラブルや行方不明になっている相手との筆界を特定するための費用です。
*申請手続代理は、司法書士や弁護士に依頼することもできます。
*費用は実際の事例や状況に応じて変動しますので、依頼先へ直接確認しましょう。

筆界特定制度の情報はこちら
法務省のサイト『筆界特定制度』
境界線トラブルもこれで解決!筆界特定とは?筆特をわかりやすく解説

2-3 境界確定訴訟

境界確定測量を一部でも行うことができず、筆界特定を行っても筆界に納得できない場合は境界確定訴訟を利用します。

境界確定訴訟は裁判所が筆界を定めてくれる司法の手続きです。筆界が定まれば筆界未定地は解消できます。

お隣との筆界がトラブル等によりはっきりしない場合、境界立会を拒否されたりしている場合には境界確定訴訟を行うことにより、裁判官により境界を定めてもらう裁判手続きです。筆界特定をしても隣地から訴訟を起こされる場合もあるため、近隣との関係性がかなり悪化している場合には、いきなり境界確定訴訟を提起してしまうのも一つの戦略です。
境界確定訴訟は弁護士に依頼します。
なお、筆界特定制度で特定された筆界線が訴訟で覆るケースはそれほど多くはないようですが、ゼロではありません。

依頼先依頼内容費用の一例期間の目安
弁護士訴訟代理着手金  30万~60万
成功報酬 60万~120万
訴訟印紙代などの実費
2~3年程度
土地家屋調査士調査、現況測量、主張図面作成20万~50万程度
面積など諸条件による
2週間~1か月程度

*トラブルや行方不明になっている相手との筆界を定めてもらうための費用です。
*費用は実際の事例や状況に応じて変動しますので、依頼先へ直接確認しましょう。

2-4 地図訂正申出、地積更正登記

筆界特定や境界確定訴訟なども利用して、筆界が全て明らかになれば地図訂正申出と地積更正登記をします。

地図訂正申出と地積更正登記は法務局へ対して行う最後の手続きです。地図訂正申出と地積更正登記が完了すれば筆界未定地は解消できます。

筆界(境界)の確認が全て終わると、地積測量図を作成し、管轄の法務局へ対し地図訂正申出と地積更正登記を同時に行います。その後、登記官により地図及び地積の修正並びに地積測量図の登録がされ、初めて筆界未定地の解消ができます。
地図訂正申出と地積更正登記は土地家屋調査士に依頼します。この手続きは筆界の確認が全て完了してから依頼をします。そのため、通常境界確定の手続きを担当した土地家屋調査士へ併せて依頼します。

依頼先依頼内容費用の一例期間の目安
土地家屋調査士地図訂正申出
土地地積更正登記
20万~50万程度
面積など諸条件による
2週間~1か月程度

 *費用は実際の事例や状況に応じて変動しますので、依頼先へ直接確認しましょう。

コラム:占有のズレの解消方法

境界(筆界)が確認できないという状況は、お隣さんが思っている境界(占有界、所有権界)と筆界の位置のズレから起こります。
お隣さんにとっては納得できず筆界確認書への押印ができないことから発生します。
この場合の解消方法として筆界特定や境界確定訴訟のほかに、分筆して所有権移転登記するという方法もあります。
筆界は当事者間の合意では動かせない線ですが、分筆して贈与などを原因として所有権移転登記をすることにより、お隣さんが納得する境界(所有権界)とすることができます。
これらは実態上、和解行為とも言えますので、弁護士などを通じてADR(裁判外紛争解決手続)を利用して話し合いをすることにより、筆界特定制度や境界確定訴訟より素早く境界を確定できる場合があります。
土地家屋調査士法人えんではADR認定土地家屋調査士が4名在籍しており、これらのADR(裁判外紛争解決手続)について弁護士と共同受任することができますから、是非ご相談ください。

3 筆界未定地となる理由


筆界未定地となる理由は主に筆界(境界)が確認できない場合です。筆界(境界)が確認できない理由は、所有者間に筆界について争いがあったり、行方不明などで所有者に立ちあってもらえなかったりすることがあります。

3-1 お隣さんが『境界立会を拒否』

お隣さんから立会を拒否されてしまうと、筆界の確認ができないため筆界未定地となってしまう可能性があります。

お隣さんとトラブルになっている場合、そのトラブル原因がたとえ筆界に関するものでなくても、感情的な理由から立会を拒否されてしまうと筆界未定地となります。

3-2 お隣さんが『行方不明』

お隣さんが行方不明だと、筆界の確認ができないため筆界未定地となってしまう可能性があります。

空き家が増加する昨今、近隣に相続が発生し、相続人の行方が追えないケース、相続人の行方をようやく突き止めたが全部で200人いたなど、結局筆界の確認ができなければ筆界未定地となります。

3-3 お隣さんが『海外に居住』

お隣さんが海外に居住していて連絡がつかない若しくは外国人で海外に居住しておりその住所が判明しない状態だと、筆界の確認ができないため筆界未定地となってしまう可能性があります。

日本では、宅地に限らず、農地、水源地を含む森林、ゴルフ場、リゾートなどの広大な土地が急速に外国資本に買収されているようで、容易に筆界の確認ができず、筆界未定地となる可能性があります。

3-4 お隣さんが『存在しない法人』

お隣さんが存在しない法人で清算人なども追えない場合は、筆界の確認ができないため筆界未定地となってしまう可能性があります。

主に私道に開発地を分譲したまま道路は保有して現在は倒産(清算)している法人を良くみかけます。
このような場合には、容易に筆界の確認をすることができませんので筆界未定地となる可能性があります。

4 筆界未定地で〇〇できない

筆界未定地となると、すぐに売却できなかったり、建築時に分筆が必要になったものの分筆ができなかったり、相続で土地をわけようとしても分筆ができなかったり・・・色々と〇〇できないという大変困った事態が生じてしまいます。

4-1 売却できない

筆界未定地となると、筆界がはっきりしていないことからすぐには売却できない可能性があります。買主が土地購入代金の融資を受けたいと思っても、その融資がつかないことで売れない場合や、土地の一部を分筆して売ろうとしても分筆ができないことが原因で売りづらい状況になるからです。
究極的に処分するには筆界が未確定でも買ってくれる不動産業者などに格安で叩き売るしか処分方法がなくなる場合も想定できます。

4-2 建築時に分筆できない

筆界未定地になると、筆界がはっきりしていないことから分筆が出来ず、建築時に分筆ができない可能性があります。建築には必ずしも分筆が必要となるものではありませんが、土地の一部に抵当権を設定すれば足りるところ分筆ができないことにより、土地全体を担保に入れることになってしまう場合や、そもそも、筆界未定地が原因で担保価値が下がり、融資をしないという金融機関がある可能性があります。

4-3 相続時に分割できない

相続が発生すると、兄弟間で話し合い土地を分筆して分けたりします。筆界未定地となるとこの土地を分筆して分けるという行為が出来ない状態です。
相続税が発生してしまう場合には土地を売却してその資金で納税をする場合が考えられますが、筆界未定地のままだと、その売却行為や土地の一部を分筆して売却すれば相続税が払えるところ土地全体をしかもかなり安い金額で売らざるを得ない場合もあり得ます。

4-4 農地転用できない

土地を有効活用する為、アパートや商業施設を建築しようと計画しても、土地の地目が農地(田・畑)の場合、農地転用がかけられない可能性があります。
農地のままでは、何も行うことが出来ず、土地活用ができないまま、塩漬けとなり固定資産税を払い続ける結果となってしまう可能性があります。

4-5 合筆、地目変更、地積更正登記できない

土地を整理や財産保全、管理をしたい時に行う、合筆登記や地目変更登記、地積更正登記が原則できない可能性があります。

このように、筆界未定地のままだと、〇〇できないといったことがかなり多くみられその中でも特に売却がすぐにできないということは、現金化の必要が生じた際にかなり不利な売買価格条件で売却活動をせざるを得ない状態になるということです。

コラム:筆界未定地の建物表題登記

筆界未定地に建物を新築した場合や相続などで未登記建物を登記しなければならない場面もあります。

筆界未定上の建物は、建物表題登記はできるのかできないのかどうか気になるところです。
登記実務上、地図上筆界未定の処理がされている土地の上の建物の表題登記は、地図訂正の申し出をして筆界線が記入されなくてもすることができるとされています。
筆界線が座標レベルで明確でなくとも少なくとも占有界を基準に土地と建物の位置関係は概ね把握できますし、建物図面の作成にあたり土地の筆界を座標レベルで明らかにすることは求められていない登記だからです。

 

5 まとめ



筆界未定地は解消しないと色々と問題が起こります。解消させるには費用もかかりますが、自分の所有する土地が筆界未定地であると気が付いたら過去の経緯や近隣との状況を確認し早めに専門家に相談して対処することが重要です。
筆界未定地となる主な理由は、筆界(境界)が確認できない場合です。

筆界未定地となると、すぐに売却できなかったり、建築時に分筆が必要になったものの分筆ができなかったり、相続で土地を分けようとしても分筆ができなかったりして困ります。

所有地が筆界未定地であれば、是非この記事を参考に筆界未定地を解消する手掛かりにしてみてください。筆界未定地を解消するには、費用と時間がかかります。何をするにおいても安心・安全な土地として活用や承継ができるよう、早め早めに対処していきましょう。

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