境界線トラブルもこれで解決!筆界特定とは?筆特をわかりやすく解説

お隣と「境界」の位置の認識が違う!
これってどうすればいいの?自分の土地が取られてしまうって?

土地の境界(筆界)の専門家として業務を行っていて、このような悩みを持たれている方がいらっしゃいます。
我々のような専門家が境界(筆界)を特定しても納得していただけない方も多くいるのも事実です。

では、このような時は境界(筆界)は決まらないのでしょうか?
行政の制度で「筆界特定制度」(ひっかいとくていせいど)という制度があります。
この制度を活用すれば筆界は特定されます。
土地の筆界の専門家である土地家屋調査士が「筆界特定制度」について詳しく解説します。

1 筆界特定とは

「筆界特定」(ひっかいとくてい)とは不明な境界(筆界)やお隣とトラブルになっている境界(筆界)を行政の制度(筆界特定制度)により特定するものです。

筆界特定制度は平成18年に新たに施行された制度で、それ以前で不明な境界(筆界)やお隣とのトラブルになっている境界(筆界)の問題を解決する場合は境界確定訴訟しかなかったのです。

平成18年に施行された筆界特定制度については法律(不動産登記法)で定義されていますので下記にて説明していきます。

1-1 筆界特定の定義(不動産登記法第123条)

筆界特定については不動産登記法第123条に下記のように記されています。
「筆界特定」とは何かを説明している「一」と「二」の説明をしていきます。

第百二十三条 この章において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

一 筆界 表題登記がある一筆の土地(以下単に「一筆の土地」という。)とこれに隣接する他の土地(表題登記がない土地を含む。以下同じ。)との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。

お住いの土地が黄色で色付けされた土地「1-1」とした場合1-1、1-2、1-3・・・等番号が付されている土地を「表題登記がある土地」と言い、道(その他番号が付されていなかったり図のように「道」と書かれてしている土地を「表題登記のない土地」と言います。
1-1が表題登記(登記簿が作成されたとき)されたときにA~Eのように1-1(黄色で色付けされた土地)を囲っている各点で結ばれた直線を「筆界」と言います。

二 筆界特定 一筆の土地及びこれに隣接する他の土地について、この章の定めるところにより、筆界の現地における位置を特定すること(その位置を特定することができないときは、その位置の範囲を特定すること)をいう。

お住いの土地が黄色で色付けされた土地「1-1」とした場合で「1-2」との筆界(AとBを結んだ直線)が不明だったり、お隣との認識が違っていたりした場合行政手続きで筆界(AとBを結んだ直線)を特定することを「筆界特定」と言います。

 

三 対象土地 筆界特定の対象となる筆界で相互に隣接する一筆の土地及び他の土地をいう。
四 関係土地 対象土地以外の土地(表題登記がない土地を含む。)であって、筆界特定の対象となる筆界上の点を含む他の筆界で対象土地の一方又は双方と接するものをいう。
五 所有権登記名義人等 所有権の登記がある一筆の土地にあっては所有権の登記名義人、所有権の登記がない一筆の土地にあっては表題部所有者、表題登記がない土地にあっては所有者をいい、所有権の登記名義人又は表題部所有者の相続人その他の一般承継人を含む。

1-2 筆界はどのように特定されるのか

筆界の特定は、「筆界特定登記官」が、外部専門家である「筆界調査委員」の意見を踏まえて現地における土地の筆界の位置を特定します。

特定の方法についてですが、我々土地家屋調査士が行っているものと同じで法務局や官公署等に備え付けられている資料、その他所有者や関係者が所有している資料と現地の測量結果を照らし合わせて筆界を特定していきます。

我々土地家屋調査士が筆界を特定する場合は隣接所有者と立会いをして位置確認をしていきますが筆界特定制度は「筆界特定登記官」によって土地の所有者の同意がなくても筆界が特定できる制度です。

「筆界特定登記官」と「筆界調査委員」については不動産登記法第125条と第127条で下記のように記載されています。

不動産登記法第125条(筆界特定登記官)
筆界特定は、筆界特定登記官(登記官のうちから、法務局又は地方法務局の長が指定する者をいう。)が行う。

「筆界特定登記官」は法務局の支局、出張所に在籍する「登記官」とは異なり、法務局又は地方法務局の長が指定した「登記官」です。
東京法務局においては本局のみに在籍します。

不動産登記法第127条(筆界調査委員)
1 法務局及び地方法務局に、筆界特定について必要な事実の調査を行い、筆界特定登記官に意見を提出させるため、筆界調査委員若干人を置く。
2 筆界調査委員は、前項の職務を行うのに必要な専門的知識及び経験を有する者のうちから、法務局又は地方法務局の長が任命する。
3 筆界調査委員の任期は、二年とする。
4 筆界調査委員は、再任されることができる。
5 筆界調査委員は、非常勤とする。

「筆界調査委員」は「筆界特定登記官」が筆界を特定するために現地の測量や調査ができるとされています。
2に記載されている「専門的知識及び経験を有するもの」は土地家屋調査士・弁護士・司法書士等となりますが測量を有するので「土地家屋調査士」になることが多いと思います。

「筆界調査委員による事実の調査」は不動産登記法第135条に記載されています。

不動産登記法第135条
1 筆界調査委員は、前条第一項の規定による指定を受けたときは、対象土地又は関係土地その他の土地の測量又は実地調査をすること、筆界特定の申請人若しくは関係人又はその他の者からその知っている事実を聴取し又は資料の提出を求めることその他対象土地の筆界特定のために必要な事実の調査をすることができる。
2 筆界調査委員は、前項の事実の調査に当たっては、筆界特定が対象土地の所有権の境界の特定を目的とするものでないことに留意しなければならない。

2 筆界特定の効果

筆界特定の効果は、「筆界特定制度」により「筆界」が特定されることです。
ここで「確定」ではなく「特定」というのは筆界は新たに決めるのではなく”すでに決まっているものである”という考えだからです。

従って、隣地の意見を聞く機会は作られますが、同意・承諾は不要です。

筆界は既に決まっているというのはどういう事なのでしょうか?

一般的に境界と呼ばれていますが境界には大きく分けて2種類あります。

一つは自分の土地の正式な境である「筆界(ひっかい)」と、ブロック塀などで仕切られた境界線のようにお互いに所有範囲を認識している境である「所有権界」です。

「筆界」とは,公法上の線と呼ばれ、土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線であり,所有者同士の合意などによって変更することはできません。
公法上の線・・・目に見えませんが筆界は既に決まっているということです。

当たり前の話ですが、最初に皆さんの土地として登記されたとき(分筆などで登記簿ができたとき)に皆さんの土地の範囲は決まっています。
そうでないと困ってしまいますよね。

筆界が特定がされると,対象土地の表題部に,「平成○年○月○日筆界特定(手続番号平成○年○月○日第○号)」と記録されます。

これは,対象土地である土地の登記記録を閲覧することにより,当該土地について筆界特定がされた事実を把握し,参照すべき筆界特定手続記録を知ることができるようにするためです 。

(筆界特定の手続き番号が記載された土地全部事項証明書)

赤で囲まれた部分に特定された旨と日付が記載されます。

2-1 筆界特定のメリット

土地家屋調査士から見た筆界特定制度のメリットは下記のとおりです。

① 隣接する土地の所有者の同意を得なくても筆界が特定できる。
② 境界(筆界)確定訴訟に比べ比較的早く筆界が特定できる。
③ 境界(筆界)確定訴訟に比べ安く筆界が特定できる。
④ 分筆ができるようになる

それぞれのメリットについて解説します。

① 隣接する土地の所有者の同意を得なくても筆界が特定できる。
我々土地家屋調査士が土地所有者の依頼を受けて境界(筆界)の確定測量を行う場合は、測量と資料の検証により特定した筆界を隣接地所有者と確認し、筆界確認書を作成していきますが、筆界特定登記官は測量結果、資料の検証により筆界を特定できる制度となっています。

② 境界確定訴訟に比べ比較的早く筆界が特定できる。
筆界特定制度も約1年の期間はかかりますが、境界(筆界)確定訴訟は2年以上(数年)かかると言われています。

③ 境界確定訴訟に比べ安く筆界が特定できる。
筆界特定制度も測量費用と申請手数料はかかりますが、裁判に比べると費用は安く済みます。

④ 分筆ができるようになる
筆界特定がされると、たとえ筆界確認書が隣接地所有者より取得できなくても、取得できた筆界確認書+筆界特定で、土地の外周の筆界が全て確認できれば土地分筆登記ができるようになります。

2-2 筆界特定のデメリット

土地家屋調査士から見た筆界特定制度のデメリットは下記のとおりです。

① 最終的に特定される筆界が線でなく、範囲の場合もある
② 自分が思っていた筆界と異なる結果になる場合がある。
③ 特定されても境界標が設置できない。
④ 筆界が特定された後、境界(筆界)確定訴訟を提訴される可能性もある。

それぞれのデメリットについて解説します。

① 最終的に特定される筆界が線でなく、範囲の場合もある。
筆界の位置は新たに決めるものではなく、既に決まっているものと解されていますので調査の限りを尽くしても筆界の位置を特定できない場合は、筆界があるであろう位置の範囲で特定されます。
「ここからここまでの間に筆界があります。」という形で特定される場合もあります。

② 自分が思っていた筆界と異なる結果になる場合がある。
筆界特定制度は、筆界特定登記官が土地所有者の同意がなくても筆界が特定できる制度です。調査の結果、当然自分が考えていた筆界とは違う場所で特定される可能性もあり得ます。

③ 特定されても境界標が設置できない。
民法223条で「土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。」と規定されています。
筆界特定制度は土地の所有者の同意がなくても筆界を特定できる制度ですが、筆界特定制度で特定されたからといって境界標を設置することはできません。

④ 筆界が特定された後、境界(筆界)確定訴訟を提訴される可能性もある。
筆界特定には法的に筆界を確定する効力なく,行政が示した判断としての証明力しかありません。
筆界特定制度で特定された筆界に不満がある場合は境界(筆界)確定訴訟をすることができます。
判決が筆界特定の判断とは 違う内容で確定したときは,筆界特定は,当該判決と抵触する範囲において,その効力を失います。

3 筆界特定の手続き

筆界特定は下記のような流れで行われます。

3-1 筆界特定の申請について

筆界特定の申請は下記の申請書に別紙必要書類(下記参照)を添付して「筆界確定登記官」に申請します。
代理人による申請は可能ですが、次の資格を持つものが業として筆界特定の手続き申請代理人になることができます。

筆界特定の申請代理人になれる資格者

・土地家屋調査士
・弁護士
・簡易訴訟代理等関係業務を行うことにつき認定を受けた司法書士

 ただし,司法書士ができる手続は,対象土地の価格の合計額の2分の1に100分の5を乗じた額が140万円を超えない場合に限られます。

(筆界特定申請書)

筆界特定の申請がなされた場合でも、以下の場合には申請は却下されることになります。

ただし、申請の不備が補正することができるものである場合において、筆界特定登記官が定めた期間内に、筆界特定の申請人(代理申請の場合は代理人)がこれを補正したときは却下することはできません。

申請が却下される場合は次の12個になります。

 

① 対象土地の所在地が当該申請を受けた法務局又は地方法務局の管轄に属しない場合
② 申請権限を有しない者の申請による場合
③ 申請情報に申請の趣旨の記載がない場合
④ 申請情報に筆界特定の申請人の氏名又は名称及び住所の記載がない場合
⑤ 申請情報に対象土地に係る土地の所在、地番、地目、地積の記載がない場合
(表題登記がない土地にあっては、土地の所在に掲げる事項及び当該土地を特定するに足りる事項の記載がない場合)
⑥ 対象土地について筆界特定を必要とする理由の記載がない場合
⑦ 筆界特定申請情報の提供の方法が不動産登記法に基づく命令の規定により定められた方式に適合しない場合
⑧ 対象土地の所有権の境界の特定その他筆界特定以外の事項を目的とするものと認められる場合
⑨ 対象土地の筆界について、既に民事訴訟の手続により筆界の確定を求める訴えに 係る判決(訴えを不適法として却下したものを除きます。)が確定している場合
⑩ 対象土地の筆界について、既に筆界特定登記官による筆界特定がされている場合(ただし、対象土地について更に筆界特定をする特段の必要があると認められる場 合を除きます。
⑪ 手数料を納付しない場合
⑫ 手続費用の予納を命じた場合においてその予納がない場合
このうち、①②⑨⑩など、補正が不可能である場合には、却下されることになります。

 

 

専門家から見れば特段難しいものはありませんが、一般の方では考え込んでしまうものもの
も多くあります。

筆界特定の申請は専門家に任せることをおすすめします。

3-2 筆界特定の測量について

 

筆界を特定するにあたり「測量」は必ず必要となります。
筆界特定の「測量」には申請前の測量と申請後の測量があります。

【申請前の測量】

筆界特定の申請代理人が土地家屋調査士の場合は申請の前提として測量をして専門家としての意見を付して申請しますが、本人(弁護士や司法書士が代理の場合を含む)が行った場合は申請前の測量は行わないのが一般的です。

 

①土地家屋調査士に依頼した場合
申請前に細部の測量を行い専門家としての意見を付す
②筆界特定の申請を本人(弁護士や司法書士が代理の場合を含む)が行った場合
一般的には申請前に測量は行わない

*****************************************************************************************

【申請後の測量】

筆界を特定するため、広範囲な測量や提出された資料に基づいて追加の測量が必要となります。

申請代理人が土地家屋調査士の場合は、申請後も引き続き、法務局の指示に基づく筆界特定測量を行う場合が多いです。但し法務局側が土地家屋調査士を指名して測量をする場合もあります。(法務局が指名した場合は、申請代理業務のみとなります)

申請前も申請後も専門家である土地家屋調査士が測量を行うので、どちらがいいということはありませんが、申請代理人で土地家屋調査士を選ぶのであれば下記の理由から土地家屋調査士に測量を頼んだ方が良いと考えます。

・代理人として選ぶときに関係性ができている。
・申請前に測量費用が分かり、予納金は不要。(土地家屋調査士との契約内容による)
・進捗報告を受けることができる。

予納金とは・・・法務局側が土地家屋調査士を指名して測量をする場合、事前に測量費用を現金で納付する必要があります。

4 筆界特定の費用

筆界特定の費用は大きくわけて次の2つとなります。
① 申請手数料
② 測量費用
それぞれについて説明します。

4-1 手数料について

筆界特定手数料金額は、「基礎となる金額」を計算式に当てはめることで算出できます。

「基礎となる金額」とは、対象甲地(申請地)と対象乙地(相手方の土地)の固定資産評価額を合計し、その額の2分の1に相当する値に0.05を乗じた金額です。
固定資産評価額は、市区町村の役所や都税事務所等の固定資産課税台帳に登録された土地の価格に基づきます。

筆界特定の申請をする段階で,相手方の土地(隣接土地)の評価額が不明な場合は0円として計算し,ご自分の土地(申請土地)に係る手数料のみを仮納付して申請します。
追って,隣接土地に係る手数料の額の連絡がきますので,不足額を追納します。

1-1の土地(黄色で色付けされた土地)を所有していて筆界点AとBを結んだ筆界を特定させる場合1-1が「対象甲地」、1-2が「対象乙地」となります。
ここで算出された「基礎となる金額」を下記の表に当てはめて計算した金額が、この制度における「手数料」です

仮に対象甲地「1-1」、対象乙地「1-2」の固定資産評価額が1500万円の場合は
(1500万円+1500万円)÷2×0.05=750,000円

基礎となる金額が750,000円となり、切り上げ単位が10万なので80万円となります。
これを計算式に当てはめると80÷10×800=6,400

したがって手数料は「6,400円」となります。

上記は申請手数料のみの金額となります。
代理人に申請を依頼して場合は別途報酬は必要となります。

4-2 測量費用について

測量の費用は、ケースによって大きく変わります。
これから説明していきます。

【申請前の測量】

申請前の測量費用としては、土地家屋調査士に依頼した場合です。

【申請後の測量】

申請後の測量費用としては、筆界を特定するため、広範囲な測量や提出された資料に基づいて追加の測量が必要となります。

 

①筆界特定の申請代理人が土地家屋調査士の場合
引き続きその代理人土地家屋調査士が行う筆界特定の為の細部測量費用
②筆界特定の申請を本人(弁護士や司法書士が代理の場合を含む)が行った場合
法務局側が土地家屋調査士を指名して行う筆界特定の為の細部測量費用

①②のいずれの場合も、土地の広さや筆界を特定するにあたり必要となる測量すべき範囲が異なるため、ケースバイケースとなります。

以下に事例をあげます。

1.東京都多摩地区
  申請土地 2,000㎡ 180万円+申請手数料

2.東京都23区
  申請土地  200㎡ 150万円+申請手数料

3.東京都23区
  申請土地  150㎡ 120万円+申請手数料

*面積の他、測量範囲、関係者の人数によっても変動します。
*上記ケースは筆界特定後に土地全体の土地境界確定測量を行っています。
(境界確定測量費用は別途)

申請後の測量費用ですが、①の場合は契約した土地家屋調査士に依頼するため事前に測量費用が分かりますが、②の場合は法務局が定めた計算方式で計算するため費用感をお伝えすることが難しいのが現状です。

一般的な土地境界(筆界)確定の費用感をお伝えします。

条件1:隣接道路が公道で道路境界(筆界)確定済の場合・・・40万円~60万円
条件2:隣接道路が公道で道路境界(筆界)未確定の場合・・・60万円~80万円
条件3:隣接道路が私道で道路所有者が少数の場合   ・・・45万円~65万円
条件4:隣接道路が私道で道路所有者が多数の場合   ・・・60万円~

境界確定の費用は大きく分けると以下の5つで決まります。

1 土地の面
2 隣接地の数

3 境界(筆界)点数
4 隣接道路の種別
5 隣接道路の確定の有無

不動産登記規則第242条で「測量に要する費用とは,筆界特定登記官が相当と認める者に命じて行わせた測量、鑑定その他専門的な知見を要する行為について、その者に支給すべき報酬及び費用の額として筆界特定登記官が相当と認めたものとする。」となっています。

筆界特定のフロー記載のとおり申請後「筆界特定調査委員の指定」をし現地を確認し、どのような測量をすべきかを勘案した上で費用を決定するので申請段階で費用はわかりません。

5 筆界特定の期間

期間については各法務局によって異なります。
東京法務局では「標準処理期間」(申請から特定するまで)を約9カ月としていますが実際はそれ以上の期間がかかっているケースが多いです。(実際は1年~1年半だと思われます。)

我々土地家屋調査士が土地の境界(筆界)確定業務を依頼され実務を行っていても所有者不明な土地であったり隣接地の方が境界(筆界)確認に応じてくれないケースも多々あります。
このようなケースが増えてきているのも期間が長くなってきている理由の一つです。

 

6 まとめ

 

筆界特定制度について説明してきました。

近隣との関係もよく、境界(筆界)の問題もない!
これが最も大切でありこのようにしていかなければなりません。

しかし、人口減少や高齢化によりお隣がどこに住んでいるのか、所有者は誰なのかわからない時代になってきているのも事実です。
自分の大切な財産である土地を安心・安全な価値にするためにも「筆界特定制度」は必要な制度です。

境界問題で悩んでいる方、行政の力を借りて「安心・安全」を取り戻してみませんか!
この記事が問題解決の一助になれれば幸いです。

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