土地家屋調査士が解説!建物表題登記と所有権保存登記の違いについて

建物を購入し「表題登記と保存登記が必要です」と言われたけど、登記って2回もやる必要があるの?なんで2種類もあるの?表題登記と保存登記と何が違うのですか。どちらも同じように思うのですが・・・

このようにお考えの方も多いと思います。

建物表題登記と所有権保存登記については明確な違い、役割があります。

建物の所有権を取得した方が、「この家は私のもの!」と誰に対しても主張できるようにするためには登記をする必要があり、その登記は、①建物表題登記、②所有権保存登記の順で2回行います。

この建物表題登記と所有権保存登記、やらなかったらどうなるのでしょうか。建物表題登記には申請義務があり、所有権保存登記には申請義務は無いものの、権利を保全する場合や、ローンを利用する際には必要になります。

今回は、建物表題登記と所有権保存登記について、申請義務やその必要性から効果について解説をしていきます。

是非、この記事を参考にして、人生において大きな買い物である建物について登記までしっかり行い、新生活を安心して送れるように準備してください。

1 建物表題登記と所有権保存登記の違い


建物表題登記と所有権保存登記の大きな違いですが、表題登記は建物の場所や種類、構造、床面積などどこにどのように存在しているかを示す表示に関する登記であるのに対して、保存登記は、所有者の住所氏名を登記簿(登記記録)の権利部甲区に最初に登記するもので権利に関する登記であることです。

登記の種類登記される主な内容登記の分類
建物表題登記所在、家屋番号、種類、構造、床面積表示に関する登記
所有権保存登記所有者の住所、氏名権利に関する登記

「建物表題登記」は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを登記申請することによって登記簿(登記記録)が作られ表題部という欄に記載されます。

 登記簿(登記記録)が作られたという状態は、法務局(国)のコンピュータへ登録(登記)がされたということです。
法務局(国)のコンピュータへ登記されると、全国の法務局や出張所で登記記録の証明書が取得できるほか、オンラインでも登記された情報の取得ができるようになります。
この状態は、公示(こうじ)されている状態と言い、自分以外の第三者に対して「この建物の所有者は私です」ということをおおやけに示すことができている状態です。自動車なども車体番号やナンバープレートの記号番号、所有者、使用者などを運輸局へ登録しますが、同じようなイメージですね。
 
「所有権保存登記」は表題登記により登記簿(登記記録)が作られた後にする初めての所有権の登記のことで所有者の住所や氏名が甲区という欄に記載されます。

それぞれ、「表題登記」(ひょうだいとうき)「保存登記」(ほぞんとうき)と省略された言い方をされることも多いです。

「建物表題登記」を専門家に依頼する時は土地家屋調査士が担当し、「所有権保存登記」を専門家に依頼する時は司法書士が担当します。

登記の順番登記の種類登記簿の欄担当する専門家
建物表題登記表題部土地家屋調査士
所有権保存登記権利部 甲区司法書士

(建物表題登記と所有権保存登記が完了した全部事項証明書)

2 建物表題登記と所有権保存登記をやらなかったらどうなるのか


「建物表題登記」をやらなかったら、10万円の過料(かりょう)が科せられる可能性があります。「所有権保存登記」はやらなかった場合の罰則規定はありませんが、今後の売却や、相続などにより所有権が移動する時に新所有者が登記できなくなります。
民法では、物権変動(所有権移転など)の際は登記した方を保護すると定めているので、登記をやらなかったら、保護されない状態になります。また、売買などでは登記上の所有者を基本として売買などを行っていますので、登記がされていないと将来の売却などに支障がでることが想定されます。

建物表題登記の過料については不動産登記法に規定されており、「建物表題登記」には所有者へ申請義務が課せられており、期限は所有権を取得してから1ヵ月以内です。

不動産登記法の一部抜粋
(建物の表題登記の申請)
第四十七条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

(過料)
第百六十四条 第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項(第四十九条第二項において準用する場合を含む。)、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条又は第五十八条第六項若しくは第七項の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

「建物表題登記」は「この家は私のもの!」と誰に対しても主張できるようにするための第一歩の登記であり、権利の対象となる物(対象範囲)を示す登記ですから、表題登記は必ずやりましょう。
 建物は数千万円もする高い買い物ですし、その権利を保護するために、国に登記して公示してくれる訳ですから利用しない手はありません。

「所有権保存登記」をやらなかった場合ですが、保存登記には表題登記のような罰則規定はなく期限もありません。
しかし、今後、売買や相続などをする際には必ず保存登記を入れて、その後に買主や相続人に所有権移転登記をすることになりますので、将来必要となる可能性が高い登記です。
 建築資金や売買代金として、金融機関の住宅ローンなどの融資を利用する場合は、抵当権の登記をしますので、その前提として必ず保存登記が必要となります。

登記の種類罰則規定期限将来必要性
建物表題登記あり(過料10万)取得から1か月高い
所有権保存登記なしなし高い

 

コラム:一つの家を2人に売る??世の中にいる悪い人が考えること

「二重売買」、「転売」、「他人物売買」などなど、不動産にまつわる不正な事件やそれに伴う裁判事例は数多く存在します。
そして、なぜ裁判になるかと言えば、キチンと登記がされていないことをいいことに、悪い人が、二重に家や土地を売って儲けようと考えているので、そこに巻き込まれた方々が所有権をめぐって争いになっているのです。
これは、売買に限らず、相続でも贈与でも同じことです。登記をしていないと、何らかの事情で所有権に関する争いとなった場合に、「この家は私のもの!」と主張ができないということになります。
民法では不動産の物件変動について下記のように規定しています。

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
民法第177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成16年法律第123号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

登記をしなければ、第三者に対抗することができないということは、売買や贈与、相続などで権利が移動したら、その所有権が移転し「私が新たな所有者になりましたよ」という状態を登記しておかなければ、二重に譲渡された場合にどちらが真の所有者か分からなくなるため、登記を先にした方を所有者にするというルール(法律)にしたということです。

例えば「新築建売住宅と土地」を、2人の人へ同時に売却した悪い不動産業者がいたと想定してみましょう。コンビニであれば、お金を払って、商品を引き渡せば所有権が移動しますし、その商品を手にもち、カバンに入れることによって自分の所有物であると第三者に対してアピールすることが言えますが、土地や建物の場合はカバンに入れることができません。
同時に売却された後に、鍵を受け取って、現地の建物に行ってみたら、知らない人が先に家に入っていて鉢合わせになり、双方が、この建物は何千万も払って買いましたので私のものですと言って譲りません。それはそうですよね、どちらも何千万もお金を払ったのですから。このようなケースでは登記を先にした方が勝利する(保護される)のです。登記をしていない方は、何千万もお金を払って、不動産の所有権を手に入れることはできないわけです。
いつの時代も詐欺はあります。民法は一般市民間のルールを決めたものですから、不動産を購入して、所有権が売主から移動したのであれば、その登記をしましょう。登記をしないで、トラブルになったら登記をしている方を所有者と認めますというルールになっています。
注文住宅の場合でも同じことです。建築会社から引渡しを受けたら、すぐに登記して、建築会社が二重譲渡しても保護されるようにしておく必要があるわけです。

売買でも注文建築でも、高額な不動産(土地・建物)の所有権を手に入れたら、民法に決められている通り、確実に登記することをおススメします。

 

3 建物表題登記と所有権保存登記の手続きの流れ


建物表題登記や所有権保存登記の手続きの流れについて解説します。

建物表題登記は自分でも登記できますが、専門家に依頼する時は「土地家屋調査士」へ依頼します。
CADソフトなどで、図面を書く必要があるほか、住民票や申請書などを作成し、管轄の法務局へ登記申請します。
法務局の混雑状況にもよりますが、申請後は約1~2週間程度で完了します。

法務局へ支払う登録免許税などの手数料はありませんが、「土地家屋調査士」へ依頼する場合は、新築一戸建で概ね10万円程度で、床面積や形状などで前後する場合があります。

「建物表題登記」についての詳しい手続きの流れはこちらでも解説しています。
是非参照してください。https://www.en-groups.com/blog/title-registration

所有権保存登記も自分で登記できますが、専門家に依頼する時は「司法書士」へ依頼します。
住民票などの添付書類と申請書などを作成し、管轄の法務局へ登記申請します。法務局の混雑状況にもよりますが、申請後は約1~2週間程度で完了します。司法書士に支払う手数料と登録免許税がかかります。

ローンなど金融機関の融資を利用する場合は、保存登記後に「抵当権設定登記」も行いますが、こちらも「司法書士」が担当します。

融資を利用する場合は、資金実行を確実に行わなくてはなりませんので、建物表題登記から所有権保存登記、抵当権設定登記までを一連の流れで専門家に依頼すべきでしょう。

全額自己資金で行った場合は、自分で登記申請することも可能ですが、法務局へ相談しながらになる上、修正や法務局が現地調査に来ますので対応する必要があり、慣れていないと相当な時間がとられることになります。
時間と費用を確認して専門家に依頼することも検討しましょう。

登記の種類担当する専門家登録免許税申請から完了までの期間
建物表題登記土地家屋調査士不要1~2週間
所有権保存登記司法書士必要1~2週間
抵当権設定登記司法書士必要1~2週間

 

4 まとめ


建物表題登記」は最初に行う登記で専門家に依頼する場合は「土地家屋調査士」が担当します。表題登記完了後に「所有権保存登記」を行い専門家に依頼する場合は「司法書士」が担当します。

登記の順番登記の種類担当する専門家
建物表題登記土地家屋調査士
所有権保存登記司法書士

「建物表題登記」と「所有権保存登記」の結果、下記の内容が登記されます。

登記の種類全部事項証明書に記載される内容
建物表題登記所在・家屋番号・種類・構造・床面積・新築年月日
所有権保存登記所有者の住所・氏名

「建物表題登記」と「所有権保存登記」はどちらも将来必要になる可能性が高く、やっておいた方が良い登記と言えます。
表題登記には罰則規定があり、申請義務が課されています。

登記の種類罰則規定期限将来必要性
建物表題登記あり(過料10万)取得から1か月高い
所有権保存登記なしなし高い

「建物表題登記」と「所有権保存登記」はどちらも申請から完了までは概ね1~2週間程度です。
表題登記は登録免許税が不要ですが、保存登記は登録免許税が必要です。
ローンなどを組む場合は、表題登記・保存登記・抵当権設定登記まで一連の流れで専門家に依頼することを検討しましょう。

登記の種類担当する専門家登録免許税申請から完了までの期間
建物表題登記土地家屋調査士不要1~2週間
所有権保存登記司法書士必要1~2週間
抵当権設定登記司法書士必要1~2週間

「建物表題登記」と「所有権保存登記」は、売却にしても相続にしても、いつかは必要になる時が来るものです。所有権を証明する書類を数十年後に保有し続けるのは大変ですので、所有権を取得したタイミングで法務局(国)へ登記しておけば、安心かつ安全ですね。
是非、この記事を参考にして、「建物表題登記」と「所有権保存登記」を安全確実に終えて、「この家は私のもの!」としっかり言えるような状態にしましょう。

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