表題登記とは?新築建物表題登記について土地家屋調査士が徹底解説!

新居のご完成、誠におめでとうございます!新居での生活が笑顔あふれるものになりますように。
最後にもうひと仕事をお願いします。
それが『建物表題登記(たてものひょうだいとうき)です』!

建築会社様より表題登記が必要だと言われても、実際にどのような手続きなのか、建物の引渡しを受けた書類はあるものの、どのように登記を進めるべきなのか、費用はいくらかかるのか、分からないことが多いと思います。新築建物について、所有権を保全するための前提として必要となる大変重要な手続きですので、確実に表題登記を実施する必要があります。(申請義務あり!)

そこで今回は、建物表題登記の専門家である土地家屋調査士(とちかおくちょうさし)が表題登記の中でも特に新築建物の表題登記についての必要書類から申請方法まで、徹底解説致します!
是非、この記事を読んで、表題登記とは何かをご理解いただき、どのように表題登記をするべきなのか、誰に依頼するのかを検討する材料にしてください。

1 表題登記とは

表題登記を行うことは義務になっており大変重要な手続きです。
この章では、表題登記とは何かについての解説と、4パターンの表題登記について解説します。

1-1 表題登記とは何か

表題登記(ひょうだいとうき)とは、まだ登記されていない土地・建物について新しく登記記録(登記簿)を作る手続きのことです。新しく新築された建物などは、まだ所有者が誰なのか、どのような建物なのかが登記されていませんので、所有者は誰か、所在や面積などを調査測量し、登記申請書や各種図面を作成、関係書類を集め登記申請を行います。

物理的な現況等を調査
      建物の場合   所在、家屋番号、種類、構造、床面積、新築年月日
  土地の場合   所在、地番、地目、地積、原因日付
各種図面を法務局へ提出
  建物の場合   建物図面  各階平面図
  土地の場合   土地所在図 地積測量図 地形図

不動産登記法という法律にいろいろとルールが書かれており、そのルールに従って手続きを進めていけば表題登記をすることができます。

 不動産の種類、利用区分に合わせて『建物表題登記』『区分建物表題登記』『土地表題登記』のいずれかを不動産が所在する管轄法務局へ申請することにより表題登記ができます。

不動産登記法 一部抜粋
(土地の表題登記の申請)
第三十六条 新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
(建物の表題登記の申請)
第四十七条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

(法務局に登記されている建物の登記記録、赤の部分が表題部)

1-2 (新築)建物表題登記

 注文住宅や、新築一戸建を購入した場合、代金の支払いを行い、引渡しを受け、所有権を取得すると、建物表題登記を申請する義務が生じます。

   建物の所有権を取得するには、下記のような流れで取得する場合が多いのではないでしょうか。

 ①土地を購入し、建築士、工務店に依頼し建物を建築した
  ⇒ 注文住宅

 ②ハウスメーカー、ハウスビルダーより土地と建物を同時に購入した
  ⇒ 新築一戸建て(土地付き)、建売住宅

 ③土地は所有していて、ハウスメーカーに建替えを依頼した
   ⇒ 注文住宅

 ➃土地は親族が所有していて、土地を借り敷地の一部にハウスメーカーで建築した
   ⇒ 注文住宅

 ⑤借地権を購入し住宅を建築した
   ⇒ 新築一戸建(借地権付き)、建売住宅、注文住宅
 

 このような場合には建物表題登記が必要になります。

また、建物表題登記は、必ずしも住宅に限られるものではなく、

事務所、倉庫、店舗、病院、研究所、大規模商業施設・・・・・

など、あらゆる新築建物について、所有権を取得した個人・法人・各種団体などは登記をする必要性が生じます。

1-3 (未登記)建物表題登記

 現金で建物を新築した場合などに、登記をしないまま現在に至っている場合があります。
未登記建物の場合は、所有権を証明する資料が無いケースも多く、相続が発生しているケースも多く見受けられます。新築から数年、数十年経過している場合でも、その所有権を取得した場合には建物表題登記を申請します。

(昭和50年代に建築され登記されていない未登記の建物)

 

1-4 区分建物表題登記

 区分建物とは分譲マンションや2世帯住宅などで、独立して所有することが出来る建物のことで、一定の条件を満たした建物については、区分建物として表題登記をすることができます。

一定の条件
 ・数個の建物が構造上一体で一棟の建物として認定できる
 ・構造上壁や天井などで区分されている
 ・区分された建物がそれぞれ単独で利用できる状態にある
  ⇒住宅であれば、玄関、水回り、居室等がそれぞれにある状態

(販売の為、各部屋が区分登記されている分譲マンション)

(区分建物表題登記が実行された2世帯住宅の登記記録)

 

(3個に区分登記された一戸建ての住宅、内部に独立性あり)

1-5 土地表題登記

土地表題登記を行う機会というのは滅多にないのですが、赤道(あかみち)といって、昔の農道などの道路で登記されていない無番地の部分があり、国有地であったり、国から市区町村へ譲与されていたりします。払下げ手続きの中で、土地表題登記を行います。公有水面を埋め立てし新たに土地が生じた場合などにも土地表題登記を行います。

(払下げ及び土地表題登記された赤道の部分)

 

2 建物表題登記って自分でできるの? 誰に依頼すればいいの?

建物表題登記は自分でもできますが、必要な期日までに確実に登記するには建物図面の作成や書類などを完全に揃える必要があります。表題登記の申請方法や誰に依頼すればいいのかについて、この章で解説します。

2-1 表題登記の申請方法

 建物表題登記は、管轄の法務局へ法律で定められている必要書類を集め、登記に記録する法定情報を登記申請書に記載し、法務局へ提出します。

 自分で申請することもできますが、建物図面という図面を作成する必要がありますので、CADソフトなどを利用することから、この建物図面作成が一般の方にとってはハードルが高いです。

2-2 表題登記を行う専門家とは

建物表題登記を依頼する場合は、土地家屋調査士法人、土地家屋調査士に依頼する必要があります。
土地家屋調査士は不動産の表示に関する登記の専門家であり、建物表題登記は表示に関する登記ですから、土地家屋調査士以外に依頼をしても建物表題登記は代理申請ができません。

(土地家屋調査士法の抜粋)

土地家屋調査士法(抜粋)
  土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記の専門家
  土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記の申請手続についての代理を業とする
と規定されております。

不動産の表示に関する登記とは? ⇒ 建物の登記記録のうち、所在、種類、構造、床面積などが記載されている表題部という部分についての登記のことをいいます。不動産取引の安全のため、どの場所に、どんな種類の建物で、何㎡あるのか、所有者は誰なのかを公示(こうじ)しています。

そこで、どのような土地家屋調査士を選んだらよいのでしょうか。

2-3 表題登記を行う専門家の選び方

まず、建物表題登記を依頼するということは、登記申請や登記に必要な現地調査測量、書類収集を委任、委託することになりますので、信

【土地家屋調査士法人、土地家屋調査士を選ぶポイント】

1. 信頼できる
2. 親身になって相談に乗ってくれる
3. 見積額、注意点を示してくれる

悪い選び方
1. 事務所が近いことだけで選ぶ
2. 費用が安いことだけで選ぶ
3. 適当に選ぶ

自宅から近いからとか
費用が安いからとか

ということを基準に選ぶということはお勧めいたしません。

お医者様や病院を選ぶときはどうでしょうか。この場合と一緒ですが、必ずしも近いところや、費用が安いからといって、体の不調を取り除いてくれる病院・医師かどうかは近さや費用では決められないはずです。

安心・安全に、また確実に建物表題登記を実施しなければならないわけです。

自宅に近いから
建物の現場に近いから

事務所の近さというのは、現場測量や現地近くに住んでいる方は工数の減少につながりますが、銀行様とのやり取りのスムーズさ、今後の所有権保存登記に必要な司法書士とのやり取りのスムーズさなど、ストレスなく業務を完了させるにあたり、これらのやり取りにあたっては事務所が近いかどうかは関連がありません。

安心・安全に、また確実に建物表題登記を実施するには、
信頼できる業者を探すのが第一になります。

 

【費用について】

安い、高い色々あるかもしれません。

ある事務所は、開業間もない事務所で従業員も雇っておらず、家族で仕事をしている。経験もそれほどないが仕事がとにかく欲しい状況だと金額を安く設定できるかもしれません。
しかし、インフルエンザに感染した、コロナに感染した、風邪をひいた、骨折した・・・などの理由で業務を続行できないケースもありえます。

ある事務所は、費用はかかるが、しっかりしたサポート体制で従業員も多数でいざという時のフォローもできる状況、経験も多数あり、安心・安全に、また確実に建物表題登記ができる。想定外の状況についての説明もいただいた。

このように、確実に実施するため、業者選びには最新の注意を払っていただき信頼できる業者を選んでください。

医院、病院を例に考えても安い方が良い手術ができるのでしょうか。近い医院、病院の方が良い手術ができるのでしょうか。

必ずしも費用だけではないことをお伝えします。

【コラム】
東京スカイツリーって建物表題登記どうなっているの???
東京スカイツリー(https://www.tokyo-skytree.jp/)は皆さん行ったことありますか?私も何度か行ったことがありますが、東京スカイツリーは高さ634mもあり日本最大の電波塔です。登記としては、区分建物になっており、地上18階建で登記されています!高さからすると60階建てとかでもよさそうですが、途中のエレベーターで通過する部分などは、人貨滞留性(じんかたいりゅうせい)無し、用途性無しってことで、登記はされません。展望デッキ、水族館、巨大駐車場、商業施設・・・と一日では回り切れないですね!

3 建物表題登記の費用

建物表題登記を自分で行う場合、かかる費用は0円です。
登録免許税、印紙代などはかかりません。
ただし、土地家屋調査士法人、土地家屋調査士に依頼する場合は別途報酬がかかります。

パターン別費用備考
自分で行う0円交通費等は別途かかります
専門家に依頼約10万円前後~交通費等は通常含みます

 

土地家屋調査士に依頼する場合、その建物の面積や、構造の複雑さなどにより変動します。

10万円で終わるものもあれば、数十万円かかる建物もあります。

 

CASE1
通常の新築一戸建、100㎡以内            10万円+税

CASE2
床面積  200㎡超えの注文住宅    20万円+税

CASE3
床面積 3,000㎡超えの物流倉庫   50万円+税

 

などなど、床面積や、所在地など様々なケースにより変動します。

(実際の見積書)

 

4 建物表題登記のスケジュール

建物表題登記は下記のような流れで行っていきます。

業務の依頼から、調査完了まで1週間、書類の収集も順調に進めば同時並行で進めて1週間~10日間、登記申請から完了まで1週間~10日間(法務局の混在状況により前後します)。全体で3週間程度みておいていただければ、登記は完了いたします。

5 建物表題登記の必要書類

建物表題登記の必要書類ですが

1.所有者の住所を証する書類
2.建物の所有権を証する書類
3.建物の物理的な位置などを証する図面 になります。

1.所有者の住所を証する書類

【所有者が準備する書類】

・住民票
⇒期限の定めはありませんが、なるべく新しいもので現住所のもの
⇒抄本(しょうほん、建物所有者の部分のみ)で可

2.建物の所有権を証する書類

【所有者が準備する書類】

・印鑑証明書(共有の場合)
⇒3か月以内
⇒共有者それぞれのものが必要

・持分協議書、持分証明書
⇒物件及び持分を記載し実印を押印

【工事施工会社から取得する書類】
・建築確認申請書、確認済証、建築図面 一式
⇒ 通常ワンセットになっており、ファイルに綴じられていることがほとんどです。

(所有権を証明する書類のひとつ、確認済証)

工事完了引渡証明書、工事施工会社の実印押印のもの、工事施工会社の印鑑証明書

工事施工会社が作成するものですが
土地家屋調査士が作成するケースや工事施工会社の方で発行する場合もあります。
工事施工会社が記載するケースでは、不動産登記法に照らし合わせて適切な種類構造床面積の記載がなされていないこともありますので注意が必要で、確実に登記を実行するためには土地家屋調査士にチェックを受けた方が良いでしょう。

【その他、必要になる場合がある書類】
・建築工事請負契約書
・工事代金領収書、支払明細書  など

これらの書類については、建築確認申請の時点で工事施工会社が未決定である場合や、途中で工事施工会社を変更した場合などに必要です。

(実際の工事完了引渡証明書)

 

3.建物の物理的な位置などを証する図面

【所有者が準備する書類】

建物図面、各階平面図を作成する必要があります。

自分で作成する中で最もハードルの高い書類になります。

(実際に登記された建物図面、各階平面図)

建物図面と各階平面図は細かな様式が法令で定められておりこれをクリアしなければなりません。

不動産登記令一部抜粋
(定義)
第二条 この政令において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
五 建物図面 一個の建物の位置を明らかにする図面であって、法務省令で定めるところにより作成されるものをいう。
六 各階平面図 一個の建物の各階ごとの平面の形状を明らかにする図面であって、法務省令で定めるところにより作成されるものをいう。

不動産登記規則一部抜粋
(土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図の作成方式)
第七十三条 電子申請において送信する土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図は、法務大臣の定める方式に従い、作成しなければならない。書面申請においてこれらの図面を電磁的記録に記録して提出する場合についても、同様とする。
2 前項の土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図には、作成の年月日並びに申請人及び作成者の氏名又は名称を記録しなければならない。
第七十四条 土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図(これらのものが書面である場合に限る。)は、〇・二ミリメートル以下の細線により、図形を鮮明に表示しなければならない。
2 前項の土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図には、作成の年月日を記録し、申請人が記名するとともに、その作成者が署名し、又は記名押印しなければならない。
3 第一項の土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図は、別記第一号及び第二号の様式により、日本産業規格B列四番の丈夫な用紙を用いて作成しなければならない。

(建物の床面積)
第百十五条 建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線(区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線)で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

床面積について不動産登記手続きにおける関連法上、参入すべきする部分、不算入とすべき部分が建築基準法の考え方と相違する部分もあり注意が必要です。

 

 

【コラム】
★重要★ 持分割合ってどうやって決めたらいいの?
共同で建物を新築した、一部親から建築資金の補助を受けた、夫婦共同で新築一戸建を購入した・・・様々なケースで建物を共有することになると思いますが
共有持分を定めるにあたり、原則は建物代金の支払い割合によることになります。この割合を超えた持分を設定したり、支払いをしていない方に持分を持たせることは贈与とみなされる場合もあるため注意が必要です
この支払割合を厳密に適用しようとすると、例えば、建物代金として3,000万円であったとして、ご主人が2,000万円のローンを組んで、奥様は1,000万円を現金で支出した場合、ご主人3分の2、奥様3分の1となるわけですが、このように建物価格と出資比率が綺麗な整数となるケースも少ないため、110万円の贈与税の非課税枠を利用して、整数とするケースも多いようです。もちろん、出資割合通り2980万5468分の1980万2980など、分母と分子についての桁数制限はございません。

 

6 建物表題登記のトラブル事例やリスクについて

建物表題登記をしないとどのようなトラブルやリスクがあるのでしょうか。

1.過料(行政罰)がある
2.ローン実行時のスケジュール延期
3.大災害時の賠償問題など、第三者への対抗問題

1.過料(行政罰)がある

不動産登記法を確認してみると、

不動産登記法一部抜粋
(建物の表題登記の申請)
第四十七条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

新築一戸建であれば、購入から一か月以内、
表題登記がない建物を相続などで取得した方は、その取得した日から一か月以内、

に、登記申請しなければならないという、義務規定となっており

申請しない場合には、10万円の過料(かりょう)という行政罰が課されることになっています。建物の所有権を取得したら、なるべく速やかに表題登記申請する必要がありますね。

(過料)
第百六十四条 第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項(第四十九条第二項において準用する場合を含む。)、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条又は第五十八条第六項若しくは第七項の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

2.ローン実行時のスケジュール延期
 
 建売の建物資金を金融機関に融資してもらう際は、売買契約締結から建物の引渡し及び融資実行が同日に行われ、またその期間が非常にタイトであることがほとんどです。建物の引渡し後に融資実行や表題登記が実行されることもありますが、いずれにしても確実に登記が実行されるよう、金融機関としても土地家屋調査士に依頼し確実にスケジュール通り引渡しが実施されるようになっているケースがほとんどです。
 自己資金で建築したなどの場合以外では、土地家屋調査士であれば、契約で金融機関や建築会社指定の土地家屋調査士になっていない限り、どの土地家屋調査士にでも依頼することはできますが、スケジュールを遵守できる信頼できる土地家屋調査士に依頼してください。
 土地家屋調査士に依頼したとしても、自分が用意しなければならない、住民票や印鑑証明書だったり、所有権保存登記の際に登録免許税が軽減される住宅用家屋証明書の取得に必要な賃貸借契約書などを紛失してしまっていたりと、ローン実行までの一連の流れの中で必要書類を確実に準備しなければ登記を進めることが出来ません。
 建物表題登記が予定より遅れ、翌月になってしまったことにより、住宅ローン金利が変更になった、現在の住まいの家賃が余分にかかってしまったなどは、あり得るリスクです。

 

3.大災害時の賠償問題など、第三者への対抗問題

東日本大震災後は、建物の資産としての賠償請求において、建物の所有者が直ちに特定できない場合やその建物の存在について、固定資産課税情報や登記情報などで、所有者、所在、種類、構造、床面積、築年を確認し賠償算定の基礎情報としますが、登記がないとその確認に時間を要し、直ちに賠償請求をすることが出来ない事態も発生しています。
今後も大規模災害に備えて、保険金請求、賠償請求をスムーズに行う、建替えや区画整理に対してもスムーズに対応できるよう、不動産登記を備えておくことが重要です。

  また、未登記のまま放置しておくと、建築確認済証や領収書などの所有権証明書類を紛失したりして、年月の経過とともにその所有権を証明することが出来なくなるほか、第三者から書類を偽造され、登記された後で売却されてしまったりすることも想定されます。相続発生時まで放置していたケースにおいても、その所有権を親族間・相続人間で争いになるなど、現在の所有者が登記しておくことは後日のトラブル防止に重要です

7 所有権保存登記について

 建物表題登記が完了しますと、次の登記として所有権保存登記を行います。

(所有権保存登記の入った登記記録)

現金で建築した場合などは登記しないままとなっていることが多いのですが

・数十年経過し、相続時に他人が所有権を主張された
・第三者が書類を偽造し、勝手に表題登記を行い、第三者へ売却されてしまった

など、不動産の登記制度は、所有者が誰であるかを公示する制度であり、建物表題登記及び所有権保存登記を行うことによって、その権利を第三者へ対抗(主張)することが出来る非常に大切な登記です。

民法一部抜粋
(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

所有権保存登記は、建物登記記録の権利部(甲区)欄に初めて所有権の登記を記録する
ものです。
 所有権保存登記は自分でもできますが、依頼する場合は司法書士に依頼することになります。費用としては国に支払う登録免許税と司法書士への手数料がかかります。

所有権保存登記は義務ではありませんが、第三者へ自分の所有権を対抗(主張)するためにも行っておいた方が良いでしょう。
これが中古住宅を購入したのであれば、建物代金を支払った後はその所有権を示すため、必ず所有権移転登記をして自身の所有権を登記すると思います。
新築であっても、相続時や売却時などいつかは必要になる登記ですので、自身の所有権を主張するためにも行っておいた方が良いでしょう。

8 まとめ

建物表題登記(ひょうだいとうき)とは、建物表題登記を申請することにより、建物の登記記録(登記簿)を新たに作成すること。

権利の保全のため、その後の所有権保存登記まで行っておいた方が良い。

建物表題登記は信頼できる業者を選ぶこと。

建物表題登記は図面作成が難しいので、土地家屋調査士に依頼することも検討する。

金融機関のローンを利用する場合は、建物新築完了から融資資金実行までのスケジュールが短いため、土地家屋調査士に依頼するのが無難。

建物表題登記には図面作成など時間がかかることを把握し、早めに準備を行い、安全確実に表題登記をすることが大切ですね。

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