土地を分筆する費用はいくらかかるの？土地家屋調査士が事例付で解説

分筆が必要になったけど、100万円以上かかると言われた。

分筆が必要になり、確定測量からやる必要があり数十万かかりますと言われた。登記代って、数万から高くても20万程度で出来ると聞いたことがあったけど、分筆ってこんなに費用がかかってしまうの？

分筆の費用についてこのように感じた方も多いと思います。

分筆を完了させるには、まず土地の外周部の境界について確定測量を行い、隣接土地所有者、公道や公園と接していれば役所との境界協議を経て、座標で境界位置を特定し、筆界確認書や道路境界証明書などを取得する必要があります。

分筆は一般の方が自分で機材を購入し測量から境界立会まで行っていくことは困難な作業であるため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。その費用については、隣地の動向や面積、境界点数などに左右されるため、分筆＝〇〇万円など定額で提示できないことがほとんどです。
確定測量が未了であれば、依頼内容により費用は数十万～100万、面積が広いと100万～数百万かかる分筆現場も多く存在します。境界が確定していれば、10万～20万程度で完了できる場合もあります。

　本記事では、土地家屋調査士がこれまでの経験を踏まえ、分筆の費用について、土地家屋調査士が分かりやすく解説いたしますので、依頼をする際の費用の参考にしてみてください。

１　分筆の費用

分筆の費用には、法務局へ支払う登録免許税と土地家屋調査士へ支払う費用があります。

1-1　登録免許税

登録免許税とは、分筆登記に対して、課税される税金のことです。

分筆後の土地の個数×1,000円を収入印紙で法務局へ支払います。
オンラインにて申請する場合は、インターネットバンキングから電子納付により支払います。

1-2　土地家屋調査士の費用

分筆の費用の中で、最も大きなものは土地家屋調査士の費用です。
土地家屋調査士の費用は、分筆対象の土地の状況により変動します。数十万～数百万まで様々で面積や土地の形状、関係者の人数によって変動し、幅が広いことが特徴です。

分筆登記を行うための調査や測量は高い精度が求められており、境界立会などを実施や地積測量図を作成するのも、一般の方には大変困難な作業となりますので、分筆は土地家屋調査士に依頼することをおススメします。

それでは、実際の見積書を見ていただきながら各項目について詳しく解説します。

（確定測量から行い、分筆する場合の見積書の一例）

見積の中の各項目の詳細を解説します。

①調査業務
調査業務には資料調査にかかる費用と、現地調査にかかる費用があります。

①－1　資料調査
法務局、役所等にある資料を調査する費用です。登記記録、公図、地積測量図、建物図面などの資料調査を行います。状況により、旧土地台帳、閉鎖登記簿、旧公図、旧分筆図など過去の履歴を調査する場合もあります。建築概要書、建築基準法の道路資料、所有者や近隣の方が保有する境界に関する資料の調査分析を行うケースもあります。

①－2　現地調査
筆界確認及び立会業務にかかる費用です。近隣の方へ挨拶、立会へ向けた関係構築、日程連絡等を行います。境界の復元計算、区画の調整、基礎となる境界点の確認、境界立会をします。
公共用地については、官公署が保管する資料を調査収集します。測量結果を図面化し、依頼者から必要書類を集め、その他添付書類を整え申請をします。申請後は線形の協議を進め役所の担当者と現地立会をします。

②測量業務
現地を測量及び境界標を設置する費用です。依頼の土地だけでなく、周辺土地のポイントなる箇所も測量します。測量して境界点や構造物の座標データを収集しますが、通常１～２日で完了します。追加データの収集のために追加測量を入る場合もあります。
測量データについては、公図、地積測量図、関係者の資料、過去のその他測量図等と照らし客観的な筆界点を復元していきます。
道路については、道路幅員、街区全他の幅が取れているか、他の確定している箇所との整合性及び線形調整をします。
分筆をするにあたり、分筆点に境界標の設置を行います。

③申請手続業務
土地分筆登記を申請する手続費用です。法務局の管轄の確認、申請人の確認、登記申請書の作成、申請手続、登録免許税の納付手続、状況により法務局との協議対応を行います。

④書類作成
境界確定業務に関する書類作成と土地分筆登記に関する書類作成等の費用です。筆界確認書の作成及びその収集を行います。公共用地については、手数料を支払い、証明書の取得を行います。
土地分筆登記に必要な地積測量図の作成、不動産調査報告書の作成、地形図（分筆登記後の公図）の作成、登記完了後の登記事項全部証明書の取得手続を行います。

⑤材料費
境界杭や金属標、鋲などのほか、各種郵送費用、交通費などの諸経費です。

続いて、分筆の費用の事例を解説します。

1-3　土地家屋調査士の事例

一般的な200㎡前後の土地を境界確定から行い2個の土地に分筆する場合の費用の一例で、金額は約80万～100万前後～となりますが、面積が500㎡～何千㎡にもおよぶような土地では、100万円代～数百万になることもあります。

依頼内容にもよりますが、境界が確定していれば10万～20万程度で分筆登記できる場合があります。

（価格事例）

以上が分筆費用の解説と実例になります。
このように、土地を分筆するといっても、測量を伴うケースがほとんどで費用も期間もかかりますので、期間には余裕をもって専門家へ依頼し準備をすることが大切ですね。

次章では、手続きや流れ、依頼先などを解説致します。

２　分筆の手続きの流れと期間

分筆の手続きは、土地家屋調査士への依頼から測量、境界立会と順次進んでいき、登記完了まで数か月かかる場合があります。
分筆をする目的は、一部売却や、交換、相続など様々だと思いますが、いずれの場合にしてもまずは、土地家屋調査士へ早めに相談し依頼をかけるということが重要です。

境界確定には時間がかかりますので、早めに相談準備を進めましょう。
境界確定については、こちらの記事も参考にしてください。

「土地の価値を高めるための境界確定のすすめ」
https://www.en-groups.com/blog/boundary-determination

分筆の手続きの流れは以下のように進んでいきます。

分筆をスムーズに進めるためには、近隣ご挨拶と境界立会について、出来る限り所有者自らがお隣へ行き挨拶をすることが重要です。境界に関する書類へサインと押印をいただく場合もあり、関係がスムーズであれば、分筆もスムーズに行くことが多いです。

３　分筆の依頼先

分筆の依頼先は、土地家屋調査士法人、土地家屋調査士です。

土地家屋調査士は不動産の表示に関する登記の専門家で、分筆登記申請の代理ができるのは土地家屋調査士のみとなっています。

（土地家屋調査士法の抜粋）

【土地家屋調査士法人、土地家屋調査士を選ぶポイント】

分筆を実施するには、お隣の所有者との協議や境界承認という手順を踏むほか、間違いなく測量及び計算を行い、分筆を実行する必要があります。

事務所の近さや安さだけで選ぶことなく、親身になって相談に乗ってくれるなど、信頼のできる事務所を選んでください。

分筆に関する業務は、確定測量から登記手続きまで、目に見えない部分で段取りや経験などにより積みあがったノウハウがあり、状況次第では、分筆登記が出来ないケースもあります。
依頼する側にとって、一番の利益は確実に分筆登記が終わることですので、是非、信頼できる事務所を選んでください。

４　まとめ

分筆登記の費用は、登録免許税と土地家屋調査士の報酬があります。

登録免許税は分筆後の土地の個数×1,000円ですが、土地家屋調査士の報酬は大きく、確定測量から実施する場合では、依頼内容と土地の面積等にもよりますが、数十万～数百万までかかる可能性があります。

分筆の費用の変動要素は、土地家屋調査士へ依頼する確定測量費用が大部分です。面積やお隣の人数、境界の点数などが増えるほど、費用も増加します。また、道路などの公共用地との境界が未確定の場合も費用が増加します。

境界確定は時間がかかることが多いので、計画地の境界確定状況を確認し、準備を進めていきます。

土地家屋調査士は親身になって相談に乗ってくれる、信頼できる事務所を選択し早めに依頼を出すことが大切です。

本記事を参考にして、分筆の費用について理解いただき確実な分筆が出来るとともに、皆様の大切な不動産を安心・安全な価値にする一助になれば幸いです。