分筆とは?安全確実な登記方法について土地家屋調査士が徹底解説!

分筆後の土地

 様々な理由で、分筆(ぶんぴつ)が必要になったけど、どうしたらいいのか分からない。。。誰に頼めばいいのか、費用は、期間は? 一生の中で分筆をしなければならない場面というのは少ないかもしれませんが、どのように分割するのかということは、土地の価値にも大きく関わることですから、安全かつ確実に実施したいですね。

 実際に分筆をするには、土地家屋調査士(とちかおくちょうさし)へ依頼し、目的に沿った計画を立て、他の法令なども確認しながら進めることが重要です。

 そこで今回は、分筆とは何かから始まり、分筆する手順、分筆の費用、業者の選び方、分筆の注意点について、土地家屋調査士(とちかおくちょうさし)が徹底解説致します。

 是非、この記事を読んで、分筆とは何かをご理解いただき、どのように分筆をするべきなのか、誰に依頼するのかを検討する材料にしてください。

1 分筆とは

この章では分筆とは何か、分筆の目的・効果・役割について解説致します。

1-1 分筆とは何か

 分筆(ぶんぴつ)とは一筆(ひとふで、いっぴつ)として法務局(登記所)に登記されている土地を、2個以上の土地に分ける登記手続きを行い、土地を分割することをいいます。

 不動産登記法という法律にいろいろとルールが書かれており、そのルールに従って手続きを進めていけば分筆をすることができます。

 その手続きは土地分筆登記という名称で、不動産を管轄する法務局へ申請することにより分筆ができます。

1-2 分筆が必要になる場面

 分筆が必要になる場面はいくつかパターンがありますので、主だったものをご紹介します。

 ①相続が発生したことにより、土地を兄弟で分ける
 ②遺言を書く際に、あらかじめ土地を分けておく
 ③土地の一部に新しく建物を建てる
 ➃土地の一部を売る
 ⑤その他

 それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

 ①相続が発生したことにより、土地を兄弟で分ける

(相続後、南北で兄弟と分けた図面)
相続後、南北で兄弟と分けた図面

相続が発生し、土地を兄弟で分けようとなることがあります。北側は兄、南側は弟といったように、分けても宅地として2個以上とれるくらいの広さがあるものは、分筆をしてそれぞれの土地を分け、それぞれが土地を単独で相続するという分け方があります。

 ②遺言を書く際に、あらかじめ土地を分けておく

自分が亡くなり、土地を子供たちに分け与えたいと考えたとき、子供たちが相続でもめないよう、土地をあらかじめ分けておくことができます。東側は兄、西側は弟といったように、あらかじめ分筆をしておくのです。そうすれば、Aの土地は兄、Bの土地は弟へ相続させるという遺言を作成することができます。

(東西に兄弟で相続させる部分を分けたイメージ図)
東西に兄弟で相続させる部分を分割画像

 ③土地の一部に新しく建物を建てる
自宅敷地の庭にスペースがあり、息子夫婦が実家に戻り新居を建てたいと考えた際に、住宅ローンなどの関係から土地を分筆する場合があります。

(元々Bのお庭だったAの部分を分筆してAの部分に息子夫婦が新築した図)
元々Bのお庭だったAの部分を分筆してAの部分に息子夫婦が新築した図

➃土地の一部を売る

相続税支払いに充てる場合や、相続人間で分配するなど、土地の一部を売って現金化したいと考えたとき、売却する部分の土地を分筆する必要があります。

(A自宅、Dアパート用地、B道路、C駐車場分け、Cを売却)
A自宅、Dアパート用地、B道路、C駐車場分け、Cを売却

 ⑤交換する、土地の形を整える、セットバック部分を分ける・・・など

土地を交換したりする場面、土地の形が悪くお隣様とのお話合いで土地の形状を使いやすいように整える場面などでも分筆を行い、分筆をした後に交換をするケースがあります。

また、セットバック部分を分筆したり、位置指定道路を分筆したりする場合にも分筆を行います。

⇒ セットバックとは?・・・道路後退し、敷地の一部を道路へ提供することをいいます。
主に私道の場合で建築基準法第42条第2項の道路の場合で4m未満の道路に発生します。

⇒ 位置指定道路とは?・・・建築基準法第42条第1項第5号に規定された道路で、特定行政庁が道路位置の指定をしたものです。この指定がなされると、この道路に接している宅地は一定の条件のもと建築が可能になります。主に私道の場合がほとんどですが、たまに公有地の場合もあります。

(セットバック用地を分筆するために境界標を入れた際の様子)
セットバック用地を分筆するために境界標を入れた際の様子

以上が、主に分筆をする主な場面になります。

1-3 分筆の効果・役割

分筆の効果・役割ですが

土地の登記簿を2個以上に分けることができますので、分けた土地を自由に処分することができるようになります。

(下記の画像は、分筆後の表題部です。面積が減少し、原因日付欄に分筆した旨が記入されています。 ③ 〇〇番〇〇、〇〇番〇〇に分筆 ← ここの③とは ”登記簿の地積が分筆により変更しましたよ” ということを示しています。)
分筆後の表題部

例えば、Aの土地は売ろう、Bの土地は次男に相続させよう、Cの土地はローンを組んでアパートを建てよう・・・など、自由に決めることが出来るようになり、処分することとセットになっている所有権の移転登記や抵当権の設定登記などが可能となるのです。

つまり、売るのであれば買主、ローンを組むのであれば銀行から、土地を分けて登記をさせてくださいと言われるので、分筆が必要になるわけですが、分筆をしておけば、このような手続きがすぐにできる効果・役割があります。

(分筆の効果として、抵当権を登記できている登記記録の様子)
抵当権を登記できている登記記録

一度分筆を行えば、その後さらに分筆をしたいと思ったときでも、スムーズに分筆をすることができるという効果がありますので、最初の分筆について早めに対策をたてておくことが重要です。

 

2 分筆を実施する手順

分筆を実施する手順としては主に下記の流れで実施します。

分筆を実施する流れ
         

1.土地家屋調査士法人、土地家屋調査士に依頼

自分で登記申請を行うことはできますが、測量や図面作成などを伴いますので
自分で測量や地積測量図を作成することが出来ない場合は、土地家屋調査士に依頼することになります。なお測量士では、分筆登記をすることができません。

2.確定測量を実施し筆界を確認する

確定測量とは、隣接土地所有者の方と境界について立会を行い、筆界を確認し、筆界について承諾しました、争いはありません、という書類を取交す一連の土地境界(筆界)確定測量業務ことをいいます。

 

確定測量が完了した後で、分筆を実施します。

確定測量にはある程度時間がかかりますので、その間に土地をどのように分けるかを検討してください。

(実際にお隣の方と取交しをする筆界確認書はこちら、表紙と図面を袋とじにして割り印をします)
筆界確認書

3.どのように分筆するかについての打ち合わせ

(3筆に分ける分割計画図、赤丸部分は2m以下にならないように注意が必要です)
分割計画図

 
土地をどのように分けるかについては、条件を設定することになります。

例えば、

・間口を均等にして、等面積にする
・面積の比率を4:6にする
・駐車場にしている部分をそのまま分ける
・150㎡だけ分筆する
・敷地延長の幅は2.5mをキープする
・セットバック部分は分筆する
・位置指定道路部分は分筆する

などです。

建築計画や、分けた後のことを考慮して分筆ラインを決めます。

建物があるのですが、またがって分筆することはできますか?と聞かれることがありますが、これは可能です。建物にまたがるような分割線を計画しても構いません。

あくまでも土地を分けるだけになります。

住宅用地を分ける場合には、
敷地延長通路を設ける場合は最低2.00m幅が確保されているか確認が必要です。

 

4.分割ポイントに境界標の設置

決まった分割ポイントに、境界標の設置をします。

(分割ポイントへ境界標が設置された様子、ボンドやモルタルで固定します)
境界標が設置された様子

建物や物置などがあり現実に境界標が設置できない場合は、計算点として分筆することができます。

(境界線付近の様子、植栽や物置の屋根などが越境する場合があり注意が必要です)
境界線付近の様子

5.地積測量図の作成

法務局へ提出する地積測量図を作成します。

(実際に土地分筆登記の添付書類として法務局へ提出する地積測量図)
地積測量図
 

6.土地分筆登記を申請

確定測量も終わり、分割計画もきまり、境界標も設置したら、土地分筆登記を申請します。

申請するのは、分筆する土地を管轄する法務局・出張所へ申請します。

オンラインで申請することもできますし、書面を郵送する方法、持参する方法と3パターンの申請方法があります。

  (登記申請書です。法務局提出後、こちらの受付のお知らせが発行されます)
登記申請書

・分筆登記の申請人について

分筆登記の申請人は、単独所有であれば1名から申請になりますが、共有地であれば、共有者全員からの申請となります。共有地は例外なく、共有者全員からの申請になります。
相続登記がなされていない状態でも、分筆登記は申請が出来ます。
その場合は、相続人全員からの申請となります。相続人全員であることを証明するため、まずは登記名義人が亡くなっていることの証明として、戸籍・除籍謄本、最後の住所地を示す住民票の除票などのほか、被相続人の出生から死亡までの戸籍、原戸籍、除籍謄本等を法務局へ提出します。

 

7.分筆が完了する

申請内容に不備が無ければ
申請から1週間~2週間程度で、分筆登記が完了します。
法務局で土地の登記記録の全部事項証明書、地図・公図、地積測量図を取得して分筆が完了します。

(分筆が完了し、分割線が入った法務局備え付けの公図)
分割線が入った法務局備え付けの公図

 

3 分筆の費用

分筆にかかる費用としては、

①法務局(国)に支払う登録免許税
②土地家屋調査士法人、土地家屋調査士に依頼する費用

こちらの2種類が必要です。

ご自身で、分筆を行う場合は①のみがかかります。

①は、分筆後の土地について1筆ごとに1,000円です。
書面申請の場合は収入印紙を申請書に張り付け、電子申請の場合は電子納付します。

②にかかる費用としては、その土地の面積や、分割計画により変動します。
確定測量が完了しているかどうかで大きく変動します。

10万円で終わるものもあれば、数百万円かかるケースもあります。

CASE1
境界(筆界)確定済であったため、確定測量は不要となる。既に一度分筆登記を実施した土地について、再度分筆登記を依頼した
境界標の設置は無し  10万円+税

CASE2
境界(筆界)確定済であったが、境界確定した業者と違う業者に分筆登記を依頼したことから、検査測量と境界の再確認を行ったのちに分筆登記を行った  25万+税

CASE3
東京都の2,000㎡の土地を確定測量し、一部を売却のため分筆した。
隣接地の地権者は15件であった。道路確定も行った。  230万円+税
などなど、ケースにより変動します。

最多価格帯としては
確定測量+分筆登記 道路は官民境界確定あり 150㎡前後 60万~90万円+税

(実際の見積書)
分筆の見積書

 

4 分筆に必要な期間

まず、確定測量が必要になりますので、この期間に2か月~数か月、状況によっては1年かかることもありえます。

(分筆のスケジュールに影響する状況の事例)
隣地に相続発生・・・
隣地が相続未登記・・・
隣地が住所変更未登記・・・
隣地が空き家で行方不明・・・
隣地が所有者不明土地・・・
隣地が外国人・・・
隣地が大規模マンション・・・
隣地が古すぎるマンション・・・
隣地が水路・・・
隣地が河川・・・
隣地が無番地・・・
隣地ともめている・・・
隣地の物置が越境していている・・・
隣地のブロック塀が越境している・・・
隣地が墓地で管理者不明・・・
隣地が国有地・・・
隣地が鉄道用地・・・
公図と現地が相違している・・・
地積測量図と現地が相違している・・・
道路が国道・・・
道路が都道府県道・・・
道路が私道で共有者が多数・・・

上記のような、様々な要因によって、まず確定測量の段階でスケジュールが変動します。

現在の登記実務では、登記官が筆界を確認できない場合(=確定測量が完了しない場合)については、原則、分筆登記を実行することが出来ないため、隣地との筆界確認書を添付する取扱いとなっています。

確定測量が完了出来ない場合の対処方については筆界特定手続き、境界確定訴訟を検討することになります。

筆界特定手続きとは ⇒ 法務局の筆界特定登記官が筆界の位置を特定してくれる手続です。行政処分ではありません。特定されれば分筆ができます。杭は設置されません。

境界(筆界)確定訴訟とは  ⇒ 形式的形成訴訟というもので、裁判官が土地の筆界を定めてくれます。判決に基づいて、分筆ができます。杭は設置されません。

また、分割計画について、税務面を考慮したり、不動産の価値を考慮したりすることについて各専門家に相談するなどしていると、分割ラインを決めるのに時間を要するケースがあります。

確定測量が完了すれば、分筆登記申請自体は1週間~2週間程度で完了します。

準備がしっかりできていて、条件さえ整っていれば
分筆登記自体はすぐに終わりますね。

 

5 分筆を依頼する専門家の選び方

分筆を依頼する場合は、土地家屋調査士法人、土地家屋調査士に依頼する必要があります。

土地家屋調査士は不動産の表示に関する登記の専門家であり、分筆の登記は表示に関する登記ですから、土地家屋調査士以外に依頼をしても分筆登記は代理申請ができません。

(土地家屋調査士法の抜粋)
土地家屋調査士法の抜粋

土地家屋調査士法(抜粋)
  土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記の専門家
  土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記の申請手続についての代理を業とする

と規定されております。

不動産の表示に関する登記とは? ⇒ 土地の登記簿のうち、所在、地目(ちもく)、地積(土地の面積のこと)などが記載されている表題部という部分についての登記のことをいいます。不動産取引の安全のため、どの場所に、どんな種類の土地で、何㎡あるのかを公示(こうじ)しています。

そこで、どのような土地家屋調査士を選んだらよいのでしょうか。

まず、分筆を依頼するということは、登記申請や登記に必要な測量を委任、委託することになりますので、信頼できる業者を選ぶことが重要です。

 

【土地家屋調査士法人、土地家屋調査士を選ぶポイント】

1. 信頼できる
2. 親身になって相談に乗ってくれる
3. 見積額、注意点を示してくれる

悪い選び方
1. 事務所が近いことだけで選ぶ
2. 費用が安いことだけで選ぶ
3. 適当に選ぶ

自宅から近いからとか
費用が安いからとか

ということを基準に選ぶということはお勧めいたしません。

お医者様や病院を選ぶときはどうでしょうか。この場合と一緒ですが、必ずしも近いところや、費用が安いからといって、体の不調を取り除いてくれる病院・医師かどうかは近さや費用では決められないはずです。

安心・安全に、また確実に分筆登記を実施しなければならないわけです。

自宅に近いから
分筆する現場に近いから

という理由で選んだとしても、

隣地にアパートがあって、別の場所に住んでいる・・・
隣地に相続が入っていて共有者がバラバラに住んでいる・・・
隣地が外国人・・・
隣地が外国に居住している・・・
隣地が国有地

事務所の近さというのは、現場測量や現地近くに住んでいる方は工数の減少につながりますが、隣接土地にひとたびこのような事象が発生してしまうと、近さのメリットは関係が無くなります。

安心・安全に、また確実に分筆登記を実施するには、
信頼できる業者を探すのが第一になります。

 

【費用について】

安い、高い色々あるかもしれません。

ある事務所は、開業間もない事務所で従業員も雇っておらず、家族で仕事をしている。経験もそれほどないが仕事がとにかく欲しい状況だと金額を安く設定できるかもしれません。
しかし、インフルエンザに感染した、コロナに感染した、風邪をひいた、骨折した・・・などの理由で業務を続行できないケースもありえます。

ある事務所は、費用はかかるが、しっかりしたサポート体制で従業員も多数でいざという時のフォローもできる状況、経験も多数あり、安心・安全に、また確実に分筆ができる。想定外の状況についての説明もいただいた。

このように、確実に実施するため、業者選びには最新の注意を払っていただき信頼できる業者を選んでください。

医院、病院を例に考えても安い方が良い手術ができるのでしょうか。近い医院、病院の方が良い手術ができるのでしょうか。

必ずしも費用だけではないことをお伝えします。

【コラム】
分筆登記をすると権利証、登記識別情報は発行されるの?
分筆登記をすると、土地の個数が2個以上に増えますが、新たにできた土地に対しての権利証、登記識別情報は発行されません。元々の筆に対して発行済みのものが分筆後の2個以上の土地の権利証、登記識別情報となります。片方を売却するなどした際は、新しい所有者にその片方の登記識別情報が発行されます。残りの土地の権利証、登記識別情報はそのまま手元の権利証、登記識別情報が利用できます。
登記識別情報とは ⇒ アラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号のこと。

(実際の登記識別情報通知書)
登記識別情報通知書

6 分筆の注意点

注意点① 建築のことも考える

分筆の注意点としては、何よりも分筆後の土地がそれぞれどのような利用ができるのか、
どのような価値になるのかを考える

分筆自体は不動産登記法のルールさえ満たしていればどのような分割計画でも分筆することができます。

しかし、分筆をした結果、

無道路地となってしまい建築が出来ない土地となってしまった
接道はしているが2mの接道要件が足りなかった
最低敷地面積を満たさなくなった
分筆をした結果、建物が既存不適格物件となった
土地の形状が悪くなった
土地の価値にバラツキがでた

など、建築や売却をする場面において、問題が生じるケースがありますので、関係法令や分筆した後その土地をどういう目的で処分・利用をするのかということにもう一度立ち返り、その処分・利用の目的に沿った分割計画になっているかということを見直してみてください。

注意点② 税金のことも考える

分筆をする場合、現在の登記されている面積と、分筆前の1筆全体の実測面積との差が、公差(こうさ)を超えている場合には、土地地積更正登記を同時に申請することになり、分筆後のそれぞれの土地の面積は実測の数値に合致することになります。

公差(こうさ)とは ⇒ 不動産登記規則第10条第4項に規定する一筆地測量及び地積測定における誤差の限度のこと(国土調査法施行令(昭和二十七年政令第五十九号)別表第四に掲げる精度区分を準用)・・・例)200㎡の土地、甲2エリアでは±1.239㎡が公差

もし、現在の登記されている面積との差が大きくなる場合(土地の面積が増える場合)には、固定資産税についても増加します。

もちろん、面積が増えるということは、土地の価値も増えるということなのでいいことなのですが、反面、固定資産税も増えますので認識しておく必要があります。

(固定資産税評価証明書)
固定資産税評価証明書

【コラム】
縄伸び・縄縮み(なわのび・なわちぢみ)とは
登記簿面積と、実際に測量した面積とに差がある場合を指す言葉です。

縄伸びしているね ⇒ 実際の面積が増えている
縄縮みしているね ⇒ 実際の面積が減っている

縄伸び・縄縮みしている原因ですが、明治時代の地租改正までさかのぼります。諸説ありますが、測量技術の未熟な時代に伸びた縄・縮んだ縄で測り土地の面積を過少・過大申告したということです。少しでも税負担を逃れたい、売却のため広くみせたいという方が自分の土地を少ない面積また大きい面積で申告したのですね。

(昔、測量に使われていた縄)
昔測量に使われていた縄

7 まとめ

分筆(ぶんぴつ)とは、土地分筆登記を申請することにより、土地の登記記録(登記簿)を2個以上に分け、その後の売買、遺言、相続、建築などの目的を実施出来る状態にすること。

分筆は信頼できる業者を選ぶこと。

分筆後のことを考え、利用目的に沿って、他の関係法令についても検討し分割計画をたてること。

分筆には確定測量を含め、時間がかかることを把握し、早めに準備をすすめることが大切ですね。

 

 

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