土地家屋調査士へ相談～土地境界・不動産の表示に関する登記について

・お隣を測量している測量会社から境界の立会いを依頼された
・以前あった境界標が見当たらなくなった
・相続したが未登記のままの建物がある
・土地を担保に融資を受けようと思ったら登記簿の地目が畑だった

このような事があって検索されたのではないでしょうか？

検索されて「土地家屋調査士」という資格の存在を知ったという人も少なくないと思います。

土地家屋調査士は土地家屋調査士法第１条で「不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家として、不動産に関する権利の明確化に寄与し、もって国民生活の安定と向上に資することを使命とする。」とされています。

法律には難しく記載されていますが、
不動産の表示に関する登記とは、建物であれば建物の種類や構造、床面積に関する登記
土地であれば土地の地目や地積に関する登記のことです。
また、土地の筆界を明らかにする業務とは、皆さんの大切な土地の財産界を明らかにすることです。

土地家屋調査士はこれらを業として業務を行っています。

普段生活している中では、直接的に関係する人は少ないかもしれませんが、不動産に関するトラブルは非常に多いのが現状です。

この記事では、土地家屋調査士に相談できる相談内容や相談方法のほか、実際に土地家屋調査士法人えんで受けた相談内容を掲載しています。

特に境界トラブルはお隣とのことですので精神的苦痛も生じてきます。
備えあれば憂いなしと言います。

最後まで読んでいただければ幸いです。

1　調査士に相談しよう

不動産（土地、建物）の表示に関する登記についてや土地の境界（筆界）に関することは、土地家屋調査士に相談しましょう。

土地家屋調査士は、土地家屋調査士法第1条で不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家と規定されています。

具体的にはどんなことが相談できるのかを事項で解説します。

1-1　土地家屋調査士にできる相談内容

土地家屋調査士法で規定されているように相談内容は主に２つあります。

①不動産の表示に関する登記
②土地の筆界を明らかにする業務

それぞれ解説します。
①不動産の表示に関する登記

全部事項証明書（登記簿）は、表題部と権利部に分かれています。

（土地の全部事項証明）

（建物全部事項証明書）

表示に関する登記とは、表題部に関する登記のことを言います。

土地の表題部に記載されている事項は、所在・地番・地目・地積です。

建物の表題部に記載されている事項は、所在・家屋番号・種類・構造・床面積です。

これらに関する登記は、土地家屋調査士しか代理人になって申請することはできません。

土地の表示に関する登記の主なものは下記があります。

・土地を分割する土地分筆登記
詳しくお知りになりたい方は、「分筆とは？安全確実な登記方法について土地家屋調査士が徹底解説！」をご参照ください。

・複数の土地を1つにまとめる土地合筆登記
詳しくお知りになりたい方は、「合筆登記とは？あなたの土地の管理をラクにする方法」をご参照ください。

・土地の面積を正しく更正する土地地積更正登記
詳しくお知りになりたい方は、「土地地積更正登記とは？正しい面積に修正して自分の土地を守る方法！」をご参照ください。

・土地の地目を変更する土地地目変更登記
詳しくお知りになりたい方は、「農地に住宅を建てた・・地目変更登記の申請義務があります」をご参照ください。

建物の表示に関する登記の主なものは下記があります。

・建物を新築した時にする建物表題登記
詳しくお知りになりたい方は、「表題登記とは？新築建物表題登記について土地家屋調査士が徹底解説！」をご参照ください。

・建物を増築した時にする建物表題部変更登記
詳しくお知りになりたい方は、「増築したら必ず登記をやる！やるべき理由を土地家屋調査士が解説」をご参照ください。

・建物を取り壊した時にする建物滅失登記
詳しくお知りになりたい方は、「建物滅失登記とは？大切なポイントを土地家屋調査士が解説します。」をご参照ださい。

②土地の筆界を明らかにする業務

土地の境界（筆界）に関する相談は下記のようなものがあります。

・お隣が測量していて境界の立会いを求められたがどうしたらいいか。
詳しくお知りになりたい方は、「境界の確認の依頼は絶対に受けるべきです！土地家屋調査士が徹底解説」をご参照ください。

・お隣と境界（筆界）の認識が違う。
詳しくお知りになりたい方は、「境界線とは？境界の専門家である土地家屋調査士が徹底解説！」をご参照ください。

・境界標を勝手に設置された、抜かれてしまった、境界標がない。
詳しくお知りになりたい方は、「境界標が勝手に設置された！どうすればいいのか、専門家が徹底解説」をご参照ください。

多くの方がブロックなどで隣と仕切られているのでブロックが境界だと思われていますが、それは「所有権の境」であって筆界ではありません。

筆界とは、公法上の線と呼ばれいて、土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線であり，所有者同士の合意などによって変更することはできません。

ものすごく簡単な言い方をすれば、土地ができた時から筆界は決まっていて、お隣と話し合って自分の筆界はここと言うことは言えないということです。

本来であれば「筆界＝所有権界」でなければなりませんが、２つが混在している土地があるのも事実です。

境界線がはっきりしないことで、トラブルに巻き込まれるケースが後を絶ちません。
境界線をめぐる争いは、時間とお金がかかりお隣の土地の所有者とも遺恨を残すことになるかもしれません。

境界線を管理することは、自分の財産を守る為、後世に残すためにも非常に重要な事です。

1-2　土地家屋調査士への相談方法（土地家屋調査士法人えんの場合）

土地家屋調査士法人えんに相談する場合の相談方法を解説します。

（土地の境界に関する相談の場合）

土地の境界に関する相談の場合は、原則面談での相談となります。

土地の境界に関する相談は、資料や写真等を確認しながらでないと的確なアドバイスができません。

専門家として適当な回答をするわけにはいきませんので面談での相談とさせていただいております。

（不動産の表示に関する登記の相談の場合）

不動産の表示に関する登記の相談は、電話相談又は面談での相談が可能です。

登記に関する相談は、一般的な相談が多いためどちらでも可能となります。

ただし、複雑な登記の場合には、面談とさせていただく場合もあります。

1-3　土地家屋調査士の相談費用

相談料が発生する場合は、面談での相談となります。
下記表をご参照ください。

2　土地家屋調査士法人えんへの相談事例

実際に土地家屋調査士法人えんに相談された方の事例をご紹介します。

3　まとめ

土地家屋調査士への相談について解説してきました。

土地家屋調査士法で規定されているように相談内容は主に２つあります。

①不動産の表示に関する登記
②土地の筆界を明らかにする業務

①に関しては、一般的な回答ができるため電話相談は可能ですが、②に関しては、資料・写真等を見ながらでなければ回答することができない場合も多いので原則面談での相談とさせていただいています。

また、本文内でも記載しましたが、我々も業務の一環として相談を受けていますので、一般的な質問や土地の境界に関する相談で我々が受けることが遠方のご相談は受けることができません。
土地家屋調査士法人えんの対応エリア外のご相談はお近くの土地家屋調査士会へご連絡いただければ幸いです。

連絡先は、日本土地家屋調査士会連合会ホームページをご参照ください。

この記事が、皆さんの大切な不動産を安心・安全な価値にする一条になれば幸いです。