未登記とは？未登記建物の表題登記について専門家が徹底解説！

未登記の建物を相続した、建物が未登記であると言われた、未登記のままだと売却できないと言われた・・・

建物は自動車と同じで１戸１戸、国に登記（登録）されているべき存在ですが、
なぜか、登記がされていないことがあります。

その場合には、『建物表題登記』をして、登記簿を作成する手続きが必要です！（申請義務あり！）

建物が未登記の状態であれば、相続登記をするにしても、売却するにしても、まず表題登記を行わなければ、その後の権利の登記をすることが出来ません。権利の登記をすることが出来ない状態では、せっかく相続や購入した建物を第三者の方へ自分の建物だと主張することができないということになります。
また、売却の場面では、未登記の建物を売ろうと思っても買主がローンを利用することができなくなってしまいますので、限られた取引となってしまい、いつまでも売却できないという状態が想定できます。

未登記の建物は、古い建物も少なくないので、どのように登記を進めるべきなのか、費用はいくらかかるのか、必要書類がほとんど無い場合も多いでしょう。未登記建物の表題登記は、所有権を保全するための前提として必要となる大変重要な手続きですので、確実に登記を実施する必要があります。

そこで今回は、建物の表題登記の専門家である土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）が未登記建物の表題登記について必要書類から申請方法まで、徹底解説致します！
是非、この記事を読んで、未登記建物を登記する必要性や方法をご理解いただき、どのように登記を進めるべきなのか、誰に依頼するのかを検討する材料にしてください。

１　未登記とは

未登記とは文字通り登記がされていない状態のことであり、建物が未登記の状態になっていることは非常に多いです。建物の登記は、新築の場合も増築の場合も義務であり、権利を保全するためにも、まず未登記状態を解消することは大変重要です。
この章では、未登記とは何かについての解説と、未登記状態を放置するとどうなるのか、なぜ未登記になったのか、未登記の場面について解説します。

1-1　未登記とは

　未登記（みとうき）とは、所有権を取得した土地・建物について、登記を行っていない状態のことを言います。

【建物そのものが、丸ごと未登記になってしまっているケース】

主な原因として、現金で建物を建築若しくは購入し、その当時の建築会社や不動産会社より登記の説明を受けなかったか、受けたもののそのままにしてしまったことが考えられます。
　住宅ローンなどを使うケースでは、抵当権の設定がありますので、必ず登記を行いますが、現金の場合は登記をせずそのままになっているケースが多く見受けられます。

（未登記建物、一見しただけでは未登記かどうかは分からない）

【増築、附属建物の未登記のケース】

　建物を一部増築した際や、庭の一部に物置や離れなどの附属建物を建築した場合も、比較的小規模な工事であることも多く、リフォームローンなどを利用せず、自己資金で賄った場合なども変更登記が未了であることがあります。
　これも、リフォーム会社より案内が無かったり、増築登記の必要性の認識がなかったりといったことが原因で未登記のままになっていることがよくあります。

（未登記のままとなっている物置）

【解体建物の未登記のケース】

登記されている建物を解体したときは、建物滅失登記をしなければなりませんが、登記をしないまま未登記になっていることが多いです。滅失登記をしないと役所が建物の取壊しを把握することができず、解体後も固定資産税などが課税され続ける可能性もありますので、注意してください。
　未登記の建物を解体した場合は、滅失登記をすることはできませんので、その解体をもって未登記状態は解消されたことになります。

（解体後の様子、解体しただけでは未登記のまま）

表示に関する登記は未登記のまま放置すると、法務局より10万円以下の過料が課せられる可能性がありますので早めに対応してください。

　権利に関する登記の未登記で最も多いのは相続未登記と、住所変更未登記です。相続登記や住所変更登記が未了であることが主な原因で、所有者不明土地が日本全国で九州ほどの面積になっており、社会問題となっています。
相続や住所変更の登記は義務ではありませんが、2023～2024年度を目途に義務化されるため、これらの未登記にも罰則が科せられるようになりますので注意してください。

1-2　未登記状態であればすぐに登記した方が良い理由３つ！

未登記状態になっている建物はすぐにでも登記しましょう。
早めに登記した方がよい理由を３つお伝えします。

①　将来の売却に備えるため　

所有不動産を売却しようと思った時に、未登記の建物や未登記の部分などがあると、すぐに売却することが難しくなります。

買主側の金融機関としては、買主へ融資をする際に物件の審査をしますが
対象不動産に未登記建物や、未登記の増築部分、物置などが存在すると融資がスムーズにいかなくなります。

これは、売却・融資後に未登記部分について権利を主張する者が登場してトラブルになることを未然に防ぎたいと考えるからです。

このように考えるのは金融機関だけに限らず、不動産仲介会社にしても、買主本人にしても当然のことで、大きなお金を出して購入する不動産に他人の権利がついていないかどうか、心配になるわけです。
誰が所有者なのかを示す登記をしっかり行い、不動産取引の安全を図る必要があります。

②スムーズな財産承継のため

建物が未登記のまま相続が発生してしまうと、元々の所有権が誰のものであったのか、相続財産なのかがはっきりしない場合もあります。
遺産分割協議は未登記のままでもできますが、遺産分割協議で未登記の建物を取得したとしてもすぐに所有権を取得した登記をすることはできません。
いずれは登記する必要がある建物であれば、所有者がはっきりしている段階で早めに登記しておく必要があります。

③　義務を果たすため

建物が登記されていなかった場合、その建物の所有権を取得したら、取得の日から1か月以内に登記する義務が生じますので、登記をしていない未登記の状態は義務を果たしていないということになり、10万円以下の過料を科せられる可能性があります。

不動産登記法　一部抜粋
（建物の表題登記の申請）
第四十七条　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

（建物の表題部の変更の登記）
第五十一条　第四十四条第一項各号（第二号及び第六号を除く。）に掲げる登記事項について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、当該変更があった日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。

２　未登記の建物を登記する方法（自分でできるの？）

未登記の建物を登記するには建物表題登記を申請します。自分でも申請はできますが、建物図面などを作成するほか、所有権証明書類の判断が難しいため、専門家に依頼する方が無難です。
未登記の建物を登記する方法、専門家の選び方について解説します。

2-1　未登記建物表題登記の申請方法

　建物表題登記は、管轄の法務局へ法律で定められている必要書類を集め、登記に記録する法定情報を登記申請書に記載し、法務局へ提出します。
　自分で申請することもできますが、建物図面という図面を作成する必要がありますので、CADソフトなどを利用することから、この建物図面作成が一般の方にとってはハードルが高いほか、未登記の場合は特に所有権を証明する書類が既に無いケースも多いため、どのように調査を行い、何を提出すべきかの判断を専門家に任せた方が良いでしょう。

⇒　表題登記とは
法務局へまだ登記されていない土地・建物について新しく登記記録（登記簿）を作る手続きのことです。未登記建物は、まだ所有者が誰なのか、どのような建物なのかが登記されていませんので、所有者は誰か、所在や面積などを調査測量し、登記申請書や各種図面を作成、関係書類を集め登記申請を行います。

所有権の調査
　　未登記建物の場合　　　誰に所有権があるのかについて証明する書類等を収集する
物理的な現況等を調査
　　未登記建物の場合　　　所在、家屋番号、種類、構造、床面積、新築年月日
各種図面を法務局へ提出
　　未登記建物の場合　　　建物図面　　各階平面図

不動産登記法という法律にいろいろとルールが書かれており、そのルールに従って手続きを進めていけば未登記建物の建物表題登記をすることができます。

（未登記建物を登記した登記記録、このケースでは増築部分も未登記であった）

（増築部分を登記した登記記録）

2-2　未登記建物を表題登記できる専門家の選び方

年月の経過している未登記建物を登記するには、法務局へ提出する書類や、固定資産税課や都税事務所への調査など多岐にわたり複雑です。未登記建物を登記しなければならない場面になったら、建物表題登記を土地家屋調査士法人、土地家屋調査士に依頼しましょう。

土地家屋調査士は不動産の表示に関する登記の専門家であり、建物表題登記は表示に関する登記ですから、土地家屋調査士以外に依頼をしても建物表題登記は代理申請ができません。

（土地家屋調査士法の抜粋）

土地家屋調査士法（抜粋）
　　土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記の専門家
　　土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記の申請手続についての代理を業とする
と規定されております。

不動産の表示に関する登記とは？　⇒　建物の登記記録のうち、所在、種類、構造、床面積などが記載されている表題部という部分についての登記のことをいいます。不動産取引の安全のため、どの場所に、どんな種類の建物で、何㎡あるのか、所有者は誰なのかを公示（こうじ）しています。

そこで、どのような土地家屋調査士を選んだらよいのでしょうか。

まず、未登記建物の建物表題登記を依頼するということは、登記申請や登記に必要な現地調査測量、書類収集を委任、委託することになりますので、信頼できる土地家屋調査士法人、土地家屋調査士を選ぶことが重要です。

【土地家屋調査士法人、土地家屋調査士を選ぶポイント】

1.　信頼できる
2.　親身になって相談に乗ってくれる
3.　見積額、注意点を示してくれる

悪い選び方
1.　事務所が近いことだけで選ぶ
2.　費用が安いことだけで選ぶ
3． 適当に選ぶ

自宅から近いからとか
費用が安いからとか

ということを基準に選ぶということはお勧めいたしません。

お医者様や病院を選ぶときはどうでしょうか。この場合と一緒ですが、必ずしも近いところや、費用が安いからといって、体の不調を取り除いてくれる病院・医師かどうかは近さや費用では決められないはずです。

安心・安全に、また確実に建物表題登記を実施しなければならないわけです。

自宅に近いから
建物の現場に近いから

事務所の近さというのは、現場測量や現地近くに住んでいる方は工数の減少につながりますが、銀行様とのやり取りのスムーズさ、今後の所有権保存登記に必要な司法書士とのやり取りのスムーズさなど、ストレスなく業務を完了させるにあたり、これらのやり取りにあたっては事務所が近いかどうかは関連がありません。
安心・安全に、また確実に未登記建物の建物表題登記を実施するには、
信頼できる業者を探すのが第一になります。

【費用について】

安い、高い色々あるかもしれません。

ある事務所は、開業間もない事務所で従業員も雇っておらず、家族で仕事をしている。経験もそれほどないが仕事がとにかく欲しい状況だと金額を安く設定できるかもしれません。
しかし、インフルエンザに感染した、コロナに感染した、風邪をひいた、骨折した・・・などの理由で業務を続行できないケースもありえます。

ある事務所は、費用はかかるが、しっかりしたサポート体制で従業員も多数でいざという時のフォローもできる状況、経験も多数あり、安心・安全に、また確実に未登記建物の建物表題登記ができる。想定外の状況についての説明もいただいた。

このように、確実に実施するため、業者選びには最新の注意を払っていただき信頼できる業者を選んでください。

医院、病院を例に考えても安い方が良い手術ができるのでしょうか。近い医院、病院の方が良い手術ができるのでしょうか。

必ずしも費用だけではないことをお伝えします。

３　未登記建物表題登記の費用

未登記建物の建物表題登記を自分で行う場合、かかる費用は0円です。
登録免許税、印紙代などはかかりません。
ただし、土地家屋調査士法人、土地家屋調査士に依頼する場合は別途報酬がかかります。

土地家屋調査士に依頼する場合、その建物の面積や、構造の複雑さなどにより変動します。

15万円で終わるものもあれば、数十万円かかる建物もあります。

CASE1
未登記の一戸建、２００㎡以内 15万円＋税

CASE2
床面積　　２００㎡超えの未登記住宅、附属建物２棟　　 　20万円＋税

CASE3
床面積 2，０００㎡超えの未登記の8階建マンション　　　４5万円＋税

などなど、床面積や、所在地など様々なケースにより変動します。

また、相続が発生している場合については、戸籍収集費用のほか、遺産分割協議もまだ済んでいない場合は別途、遺産分割協議書の作成を司法書士へ依頼する費用がかかります。

（実際の見積書）

４　未登記建物表題登記のスケジュール

未登記建物の建物表題登記は下記のような流れで行っていきます。

　
業務の依頼から、調査完了まで１週間、書類の収集も順調に進めば同時並行で進めて１週間～１０日間、登記申請から完了まで１週間～１０日間（法務局の混在状況により前後します）。全体で３週間程度みておいていただければ、登記は完了いたしますが、書類が不足しているケース、遺産分割協議が整っていないケース、戸籍の収集から行うケースなどは、これらの書類を整える期間が必要です。

５　未登記建物表題登記の必要書類

未登記建物の建物表題登記する場合の必要書類ですが

１．所有者の住所を証する書類
２．建物の所有権を証する書類
３．建物の物理的な位置などを証する図面 になります。

１．所有者の住所を証する書類

【所有者が準備する書類】

・住民票
⇒期限の定めはありませんが、なるべく新しいもので現住所のもの
⇒抄本（しょうほん、建物所有者の部分のみ）で可

２．建物の所有権を証する書類

【所有者が準備する書類】

・印鑑証明書（共有の場合や所有権証明書類が不足している場合）
⇒３か月以内
⇒共有者それぞれのものが必要
・持分協議書、持分証明書
⇒物件及び持分を記載し実印を押印
・上申書
⇒所有権を証明する書類が不足している際に提出、実印を押印

【工事施工会社から取得する書類】
・建築確認申請書、確認済証、建築図面　一式
⇒　通常ワンセットになっており、ファイルに綴じられていることがほとんどです。

（所有権を証明する書類のひとつ、確認済証）

・工事完了引渡証明書、工事施工会社の実印押印のもの、工事施工会社の印鑑証明書一式

土地家屋調査士が作成するケースや工事施工会社の方で発行する場合もあります。
工事施工会社が記載するケースでは、不動産登記法に照らし合わせて適切な種類構造床面積の記載がなされていないこともありますので注意が必要で、確実に登記を実行するためには土地家屋調査士にチェックを受けた方が良いでしょう。

【その他、必要になる場合がある書類】
・建築工事請負契約書
・工事代金領収書、支払明細書
・固定資産税評価証明書、納税証明書
・水道電気ガスなどの公共料金の支払明細書など占有を示す書類
・火災保険証書
・賃貸物件であれば、賃貸借契約書など

未登記の建物において重要な書類は所有権証明書です。未登記の場合、誰が所有者なのかを証明する書類が不足しているケースが多いため、建物が未登記であることが分かったら、下記のような書類があるか確認をしてみてください。専門家に依頼する場合であっても、所有権を認定する重要書類になります。

３．建物の物理的な位置などを証する図面

【所有者が準備する書類】

建物図面、各階平面図を作成する必要があります。

自分で作成する中で最もハードルの高い書類になります。

（実際に登記された建物図面、各階平面図）

建物図面と各階平面図は細かな様式が法令で定められておりこれをクリアしなければなりません。

不動産登記令一部抜粋
（定義）
第二条　この政令において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
五　建物図面　一個の建物の位置を明らかにする図面であって、法務省令で定めるところにより作成されるものをいう。
六　各階平面図　一個の建物の各階ごとの平面の形状を明らかにする図面であって、法務省令で定めるところにより作成されるものをいう。

不動産登記規則一部抜粋
（土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図の作成方式）
第七十三条　電子申請において送信する土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図は、法務大臣の定める方式に従い、作成しなければならない。書面申請においてこれらの図面を電磁的記録に記録して提出する場合についても、同様とする。
２　前項の土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図には、作成の年月日並びに申請人及び作成者の氏名又は名称を記録しなければならない。
第七十四条　土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図（これらのものが書面である場合に限る。）は、〇・二ミリメートル以下の細線により、図形を鮮明に表示しなければならない。
２　前項の土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図には、作成の年月日を記録し、申請人が記名するとともに、その作成者が署名し、又は記名押印しなければならない。
３　第一項の土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図は、別記第一号及び第二号の様式により、日本産業規格Ｂ列四番の丈夫な用紙を用いて作成しなければならない。

（建物の床面積）
第百十五条　建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

床面積について不動産登記手続きにおける関連法上、参入すべきする部分、不算入とすべき部分が建築基準法の考え方と相違する部分もあり注意が必要です。

６　未登記建物表題登記のトラブル事例やリスクについて

建物表題登記をしないとどのようなトラブルやリスクがあるのでしょうか。

１．過料（行政罰）がある
２．所有権についての争い
３．売却等スケジュールの遅れ
４．不動産取得税、固定資産税の課税

１．過料（行政罰）がある

不動産登記法を確認してみると、

不動産登記法一部抜粋
（建物の表題登記の申請）
第四十七条　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

表題登記がない建物を相続などで取得した方は、その取得した日から一か月以内、
に、登記申請しなければならないという、義務規定となっており

申請しない場合には、１０万円の過料（かりょう）という行政罰が課されることになっています。建物の所有権を取得したら、なるべく速やかに表題登記申請する必要がありますね。

（過料）
第百六十四条　第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項（第四十九条第二項において準用する場合を含む。）、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条又は第五十八条第六項若しくは第七項の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

２．所有権についての争い

　古い未登記の建物については、所有権を証明する書類が不足していることにより、所有権を主張する者と争いとなることがあります。特に相続が発生するほどの年月が経過していれば、元々誰が建築した建物かが分からなくなる場合があり、特に親族間などで争いになることがあります。
　所有している建物が、未登記であることが判明した時点で、その権利を保全するため、関係する資料や占有状況を示す書類を集め、表題登記を申請しましょう。これは、物置や車庫などの附属建物、増築した建物の一部でも同様です。

　未登記状態はリスクですので、早めに解消しましょう。

３．売却等スケジュールの遅れ

　未登記のままにしておくと、売却等のスケジュールに遅れが生じます。未登記の建物を登記するには、書類を集めたり、遺産分割協議書を作成したりするのに、１～２か月かかることもあります。相続人が多数いるようなケースではもっと期間がかかります。
　書類が不足していると登記するために、法務局との協議にも時間がかかりますので、早めに未登記状態を解消しておきましょう。

４．不動産取得税、固定資産税の課税

　未登記であっても固定資産税や不動産取得税が既に課税されているケースはありますが、まだ役所の方で、把握していないような建物ですと、翌年から固定資産税や不動産取得税が新たに課税されるほか、固定資産税などを遡って課税されることがありますので注意してください。

７　まとめ

未登記（みとうき）とは、建物の登記記録（登記簿）が無い状態、また、登記されている内容に変更があったにもかかわらず登記が完了していない状態のこと。

未登記建物については、権利の保全やスムーズな売却、資産承継のため、建物表題登記からその後の所有権保存登記まで一連の流れで行っておいた方が良い。

未登記建物の建物表題登記は信頼できる専門家を選ぶこと。

未登記建物の建物表題登記は図面作成が難しいので、土地家屋調査士に依頼することも検討する。

売却期限など、急ぎのスケジュールがある場合は、土地家屋調査士に依頼するのが無難。

未登記建物の建物表題登記には所有権証明書を集める必要があり、図面作成など時間がかかることを把握し、早めに準備を行い、安全確実に表題登記をすることが大切ですね。